Praksa kaže, da je nakup nepremičnine v Nemčiji donosna naložba. Ne glede na namen sklenitve posla – za lastno prebivališče ali kot naložba v prihodnost – vam bodo vztrajno rastoče cene nepremičnin v Nemčiji pomagale hitro nadomestiti stroške. V tej situaciji so hipoteke v Nemčiji leta 2021 privlačne ne le za nemške državljane, ampak tudi za tujce, vključno z Rusi. Obrestne mere za hipotekarne kredite v Nemčiji so zdaj ene najnižjih v zgodovini stanovanjskih posojil v državi, in to ob vedno večjem povpraševanju po stanovanjih.
Nepremičnine v Nemčiji in hipoteke
Povpraševanje po nepremičninah v Nemčiji presega ponudbo. Na trgu je skoraj nemogoče najti novogradnje v zaključenih projektih. Med ponudbo prevladujejo stanovanja v stavbah, katerih gradnja je šele načrtovana oziroma bo končana v 2-3 letih (odkup zunaj načrta).
Razpršenost cen nepremičnin v Nemčiji je velika: rastejo v smeri od vzhoda države proti zahodu. Najdražje stanovanje na Bavarskem, München: od 4 tisoč evrov na kvadratni meter. Stroški stanovanjske površine v novogradnjah v Berlinu se začnejo pri 2500 evrih na kvadratni meter. Cene sekundarnih stanovanj se začnejo pri 1500 evrih.
Letno zvišanje cen in najemnine za nepremičnine v Nemčiji se giblje od 4 do 6 oziroma od 2 do 3 %, odvisno od zvezne dežele.
Nakup stanovanja ali poslovnih prostorov zahteva precej velik znesek. Nemške banke so pripravljene ponuditi hipotekarno posojilo ne le državljanom Nemčije, temveč tudi nerezidentom države: celoten znesek za nakup že zgrajenih nepremičnin ali v več obrokih - v primeru nakupa nedokončane stavbe, kot se gradi.
Hipotekarne obrestne mere v Nemčiji so med najnižjimi v Evropi – od 0,8 do 2 % za nemške državljane, od 3 do 5 % – za tujce.
Izvedite sociološko raziskavo!
Hipoteke za tujce: pogoji, pogoji in stopnje
Tuji državljani imajo možnost najeti posojila in kupiti stanovanje na hipoteko v Nemčiji.
Ugotovite, kako dobiti posojilo v Nemčiji leta 2021.
Nemške banke zadovoljujejo potrebe strank iz tujine, tako fizičnih kot pravnih oseb, še posebej, če znesek posla presega 100 tisoč evrov.
Kreditni pogoji so lahko specifični za vsako stranko. Pogodba upošteva številne dejavnike: plačilno sposobnost kupca, višino akontacije, kreditno zgodovino stranke, stanje in lokacijo stanovanja.
Prvo hipoteko za tujega državljana v Nemčiji je težje dobiti kot naslednje. Ob registraciji morate plačati od 40 do 50% celotnega stroška.
Če želi stranka povečati znesek, potem banka praviloma izpolni polovico in se obrestna mera v tem primeru zniža. Ob poznejših vpisih hipoteke predplačilo morda ne bo več potrebno oziroma ne bo več kot 20 % celotne vrednosti nepremičnine.
Med drugimi pogoji nemških bank za stranko so najpogostejši:
- prisotnost več kot dve leti odprtega računa v banki v Nemčiji, na katero je stranka redno polagala sredstva;
- starost stranke - od 21 do 65 let;
- potrdilo o dohodkih na ozemlju Zvezne republike Nemčije (vključno z oddajanjem nepremičnin v najem). Hipoteke za tujce v Nemčiji bodo na voljo ob predložitvi izkaza poslovnega izida na banko za zadnjih šest mesecev, od podjetnikov - izpiski za zadnji dve leti;
- zagotavljanje potrdila o razpoložljivosti plačil preživnine, posojil. Po nemški zakonodaji odplačila posojila ne smejo presegati 35 % mesečnega dohodka stranke.
S stanjem nepremičninskega trga v različnih mestih Nemčije glede najemnin in vseh vprašanj v zvezi s to temo se lahko seznanite v razdelku "Nepremičnine".
Ročnost posojila je od pet do trideset let. Ne smemo pozabiti, da po nemški zakonodaji nepremičnine ostanejo na razpolago banki do popolnega odplačila hipoteke.
Kako dobiti hipoteko za tujega državljana
Pri odločanju o sodelovanju z eno ali drugo banko v Nemčiji je vredno upoštevati stabilnost, poštenost in integriteto nemških bank: vse je natančno izračunano, upoštevane so vse možne nianse. Hipotekarnega posojila v Nemčiji ne bo mogoče nujno dobiti. Pridobitev hipoteke je lagoden postopek v več fazah, med katerimi morate izbrati najboljšo možnost.
Prvi korak: analizirajte predloge
Iskanje ugodnejših posojilnih pogojev predpostavlja aktivno uporabo obstoječe konkurence v bančnem sektorju Nemčije. V takšni situaciji bi bilo bolj pravilno, da ne bi bili leni in se omejili na dve ali tri banke, ampak bi našli čas za obisk 10 do 15 institucij. To bo znatno povečalo verjetnost, da se najde najprimernejša možnost.
Torej bo med predlogi, prejetimi od bank, več donosnih, kar je mogoče omeniti v komunikaciji s predstavniki drugih struktur. V takšni situaciji se lahko nekatere banke dogovorijo za ugodnejše pogoje za stranko: nekoliko znižajo obrestno mero, ponudijo druge bonuse (brezplačna sprememba odplačne stopnje in drugo), da bi zaobšli konkurenta.
Pri analizi predlogov se morate zavedati, da v Nemčiji banke dajejo posojila za odplačilo ali rentna posojila z obrestnimi merami za 5, 10, 15, 20 let (vsakih novih pet let se poveča za 0,5 %). To pomeni, da bodo njihovi zneski ne glede na to, kdaj bodo izvedena plačila – na začetku ali na koncu posojila, konstantni.
Pri analizi ponudb bodite pozorni na značilnosti nepremičnine. Zanje se bo zanimala predvsem banka, ki bo ocenjevala lastna tveganja. Na nizko posojilno obrestno mero je mogoče računati, ko se tveganja banke zmanjšajo, na primer, če prevzeti predmet:
- Nedavno zgrajeno – v Nemčiji imajo stavbe stoletno garancijo;
- locirana na dobri lokaciji v smislu ekologije, bližine centra mesta, logistike;
- namenjen ustvarjanju pasivnega dohodka – prostori bodo oddani v najem.
Najbolj priljubljeni načini iskanja nepremičnin v Nemčiji:
- nepremičninska podjetja. Naslove podjetij, ki prodajajo nepremičnine, lahko dobite na spletni strani informacijsko-referenčnega portala Zvezne republike Nemčije;
- specializirane spletne strani: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- dražbe;
- posredniki in zasebni oglasi.
Med ponudbo so najbolj ugodne cene tako imenovanih vrstnih hiš (Reihehäuser) in mestnih stanovanj (Eigentumswohnung). Višje cene za dvodružinske hiše (Doppelhaus) in samostojne hiše (Einfamilienhaus). Nakup prostorov v stari hiši (Altbauhauser), kljub duhu antike in praviloma lokaciji v osrednjih predelih mesta, ima lahko nekaj pomanjkljivosti: stare in problematične komunikacije, pomanjkanje udobja. Upoštevati je treba, da bo pri nakupu stanovanja, ki se oddaja, težko dvigniti plačilo oziroma deložirati najemnike pred iztekom pogodbe.
Drugi korak: priprava potrebnih dokumentov
Prošnjo za posojilo mora spremljati predložitev številnih dokumentov. Posameznik mora predložiti:
- mednarodni potni list in notranji potni list (kot tudi njihove kopije);
- vprašalnik (Selbstauskunft);
- bančni izpisek, ki potrjuje prisotnost osnovnega kapitala;
- dokazila banke o višini plače za zadnje tri mesece;
- Davčna napoved;
- opis nepremičnine;
- rezultati neodvisne ocene vrednosti predmeta.
Pravna oseba bo zahtevala:
- Davčna napoved;
- bilanca stanja za dve leti;
- trenutna proizvodna in ekonomska analiza poslovanja (BWA);
- opis nepremičnine.
Seznam zahtevanih dokumentov ni dokončen in se lahko razlikuje glede na zahteve banke.
Tretji korak: odpiranje bančnega računa in njegovo polnjenje
Plačilo nepremičnin v Nemčiji se lahko izvede izključno prek banke, vključno s Sberbank Rusije - z bančnim nakazilom. Za pridobitev hipoteke mora tuji državljan imeti / odpreti račun pri nemški banki. To zahteva osebno prisotnost stranke (»poštna legitimacija« velja samo za nemške državljane).
Za odprtje računa potrebujete izvirnike in kopije mednarodnega potnega lista in notranjega potnega lista, registracijo in izpolnjene bančne obrazce. Nekatere banke bodo morda zahtevale referenco-priporočilo, saj se v Nemčiji skušajo ukvarjati s "čistim" kapitalom.
Račun se odpre v evrih in sklene se ustrezna pogodba. Denar lahko nakažete na nov račun na dan odprtja.
Četrti korak: sklenitev pogodbe
Po dogovoru o vseh pogojih je na vrsti sklenitev pogodbe za pridobitev hipotekarnega kredita. Pravna podlaga za to sta nemški civilni zakonik (odstavki 601–610) in zakon o hipotekarnih bankah (odstavki 14–16, 19).
Hipotekarna posojilna pogodba mora vsebovati podatke:
- o višini danega posojila: znesek posojila in odštete obresti od njega za posojilo in druge stroške;
- o pogojih za zagotovitev hipoteke in potrebnih plačilih: začetek odplačevanja obresti na posojilo, čas plačila, višina mesečnih obrokov, izračun deležev obrestne mere in obrokov za odplačilo telesa posojila;
- o načinu odplačila hipoteke;
- izpolnjevanje pogojev za pridobitev hipoteke - vpis v zemljiško knjigo, potrditev plačilne sposobnosti kreditojemalca, sklenitev zavarovalne pogodbe;
- o odpovedi pogodbe: dejanja strank po izteku roka, pogoji za podaljšanje kredita s strani banke, posledice za posojilojemalca v primeru zamude pri plačilu, pogoji za odpoved pogodbe.
Pogoji registracije hipoteke v Nemčiji
Obdelava posojila poteka v enem mesecu ali več. Na prvi stopnji morate pripraviti potrebno dokumentacijo za registracijo, ki traja približno dva tedna. Hkrati je vredno bolje spoznati trg ponudbe.
Potem morate osebno (za tujce je ta pogoj obvezen) obiskati več bank in se seznaniti s pogoji in obrestnimi merami, zaprositi za hipoteko - to lahko traja od dva do štiri dni ali več.
Čakanje na rezultate odločitve o izdaji hipotekarnega posojila po predhodnih pogajanjih z več bankami lahko traja do 4 tedne. Na zadnji stopnji boste morali izbrati najugodnejšo ponudbo, odpreti račun in položiti depozit v izbrani banki.
Dodatni stroški pri nakupu nepremičnine v Nemčiji
Vsi, ki bodo v Nemčiji kupili hišo na kredit, naj upoštevajo potrebo po dodatnih stroških poleg dogovorjene cene. Najprej je treba novega lastnika vpisati v zemljiško knjigo (Grundbuchauszug). Če želite to narediti, morate plačati davek na nepremičnine.
Davčna stopnja na kupnino, odvisno od lokacije predmeta nakupa, se lahko giblje od 3,5 % (Saška) do 6,5 % (Severno Porenje-Vestfalija). Nemška zakonodaja zahteva, da ta davek plačata kupec in prodajalec solidarno.
Poleg tega kupec plača:
- ponovni vpis lastninske pravice - od 0,5 do 1 % zneska nakupa;
- notarske storitve - od 1,5 do 3%;
- provizija posrednika / nepremičninskega posrednika - od 3 do 6% (včasih skupaj s prodajalcem). Poceni predmeti se plačajo po fiksnih cenah od 1.500 do 5 tisoč evrov;
- drugi stroški (za vpis, sestavljanje izpiskov iz zemljiške knjige, vodenje bančnega računa 150 eur letno).
Registracija hipotekarnega posojila pomeni tudi dodatne stroške:
- 1% zneska posojila (za registracijo);
- plačilo za neodvisno oceno predmeta - 1–2 tisoč evrov;
- Due Diligence (revizija predmeta) - od 0,5 do 1,5% njegove vrednosti.
Več o davkih pri nakupu nepremičnine v Nemčiji si preberite tukaj.
Odplačilo hipotekarnega posojila v Nemčiji
Predčasno odplačilo hipoteke za banko ni donosno - izgubi dobiček. Toda v konkurenčnem okolju morajo biti bančne institucije prožne. Zaradi tega nemške banke strankam ponujajo možnosti predčasnega odplačila. Ustrezen člen je vključen v pogodbo, na primer letno, poleg plačil rente, za odplačilo 10% posojilnega telesa.
Rate, Zinsen in Tilgung: kaj so
Shema za izračun plačil rentnega hipotekarnega posojila je pregledna: skupno letno plačilo (Rate) je sestavljeno iz dveh zneskov: Zinsen - obresti banke na znesek posojila in Tilgung - letni odstotek telesa posojila.
Če ta znesek delite z 12 (glede na število mesecev), lahko izračunate mesečni strošek. Velikost izplačila rente se ne spreminja: znotraj nje se Zinsen nenehno znižuje, medtem ko se Tilgung povečuje.
Tipičen nemški model hipotekarnega posojila izgleda takole:
- stranka z možnostjo vplačila 600 evrov mesečno ob plačilu najame posojilo v višini 100 tisoč evrov za deset let.
- Banka je vzpostavila plačilno stopnjo 3,22 % letno (3.220 evrov) z mesečnim vplačilom 268 evrov in 33 centov.
- V tem primeru za poplačilo telesa posojila ostane 331 evrov 67 centov na mesec oziroma približno 4 tisoč evrov na leto (kar bo znašalo 4 % Tilgung).
- Nemške banke skušajo znižati Tilgung (ponudba 1%), in če stranka vztraja pri zvišanju tega kazalnika, zvišajo obrestno mero in tako "kaznovajo" posojilojemalca.
Sondertilgung - sposobnost hitrega odplačevanja posojilnega telesa
Tuji državljani, ki so v Nemčiji vzeli hipoteko za nakup nepremičnine, lahko zmanjšajo svoja skupna plačila posojila. Velika konkurenca sili večino hipotekarnih bank, da svojim strankam ponudijo takšno priložnost. Za to je treba vanj vnesti klavzulo o Sondertilgung-Möglichkeiten ob sklenitvi pogodbe.
Ta klavzula vam daje pravico do letnega nenačrtovanega odplačila dela posojila. Pred podpisom pogodbe morate vanj vključiti odstotek takega odplačila - plačati do 3 in več odstotkov zneska posojila.
Vse je odvisno od tega, kako se pogajati. S pravilnim pristopom lahko povečate velikost takšnih plačil na 5-7%. Toda ta znesek ni potreben: lahko položite manjše depozite ali sploh ne zaslužite, ko pa se pojavi dodaten zaslužek ali prosti kapital, ga lahko uporabite za poplačilo dolga brez kakršnih koli kazni.
Povzetek
Hipotekarne banke v Nemčiji aktivno dajejo posojila ne le nemškim državljanom, ampak tudi tujcem. Hipoteka je pri nas še vedno eden najbolj priljubljenih mehanizmov za pridobitev nepremičnin.
Nemčija je ena od treh evropskih držav z najnižjimi obrestnimi merami. Prednost imajo rentne hipoteke s fiksnimi mesečnimi plačili.
Tujci, ki kupujejo stanovanja v novogradnjah za najem ali zase, imajo večjo verjetnost, da bodo dobili hipoteko. Leta 2021 ni nobenih ovir, da bi ruski državljan vzel hipoteko v Nemčiji.
Glavna pogoja, ki jih banke postavljajo tujcem za pridobitev hipoteke, sta odsotnost "umazanega" kapitala in zmanjšanje tveganj. Hkrati imajo hipotekarne banke koristi (od leta 1900 nobena taka banka ni šla v stečaj), posojilojemalci pa morajo plačevati desetletja.
