Nakup stanovanja v tujini je pomemben dogodek v življenju vsakega vlagatelja. A po sklenitvi posla se muke novega lastnika ne bodo zmanjšale. Nasprotno, odslej bo moral poskrbeti za nakup ob upoštevanju lokalnih zakonov in predpisov. Tu pride prav, da imate na mestu osebnega zastopnika, ki vas bo rešil težav pri prevzemu nepremičnine in vam pomagal kar najbolje izkoristiti oddajo najemnikom. Kdor namerava pri nas kupiti določeno količino kvadratnih metrov, mora preučiti načela, na katerih temelji upravljanje nepremičnin v Nemčiji.
Upravljanje zaupanja: kaj se skriva za konceptom
Izraz, kot je "zaupanje", se v določenih krogih uporablja v večini držav sveta. Vsekakor bo zakonodaja razvitih držav z njo zagotovo delovala, ko gre za prenos dela pravic lastnika nepremičnine na drugo osebo. Najpogosteje se obseg teh pravic nanaša na vse tožbe z njim, razen za odtujitveni postopek. Pooblaščena oseba s takšnimi pooblastili ni obdarjena.
Potreba po upravljanju nastane zaradi dejstva, da tuji državljan ne more ves čas ostati v državi, kjer se nahaja njegova hiša. Vsekakor pa v nemški državi dejstvo vstopa v lastništvo ne daje možnosti za pridobitev dovoljenja za prebivanje. Da, označuje lastnika s koristne strani, vendar ne zagotavlja prebivališča.
Srečni lastnik tujih nepremičnin med bivanjem v domovini ne bo mogel spremljati pravočasnega plačila komunalnih računov, vplačevanja sredstev na račun najemnine s strani najemnikov in spremljati skrbno ravnanje s stanovanjem kot celota. Vse to opravi uradni zastopnik.
Tako bo moralo zaupanja vredno podjetje:
- voditi korespondenco z vsemi strankami, povezanimi s stanovanjskim objektom - najemniki, lastniki, komunalna podjetja, lokalni izvršilni organi;
- izvajati vsa povezana plačila, spremljati plačila po najemni pogodbi;
- predložiti lastniku poročilo o vseh finančnih transakcijah;
- sprejema pritožbe najemnikov;
- prejemati pošto;
- zagotoviti popravilo prostorov (plačilo za material in delo se plača ločeno);
- po potrebi poiščite nove najemnike.
Iz tega sledi, da se pooblaščeni zastopnik ukvarja z vsemi tehničnimi in ekonomskimi vprašanji v zvezi z upravljanjem nepremičnine, kot bi to storil lastnik sam, če bi imel možnost stalno biti na istem ozemlju s svojo nepremičnino.
Kaj je treba upoštevati pri izbiri artikla za nakup
Če je za vas leto 2021 v znamenju nakupa tuje nepremičnine, ne pozabite, da za uspešno transakcijo ne moremo šteti le takrat, ko se pri vas obrne nekaj po ugodni ceni. V večini primerov je pomemben sam objekt. Preden se odločite za karkoli, upoštevajte naslednje značilnosti:
- lokacija hiše ali stanovanja. V velikih mestih v Nemčiji je zelo težko pridobiti stanovanja, ki niso zahtevana. Karkoli se odločite kupiti v mestih, kot sta Berlin ali München, lahko ta dom vedno najamete. Tega ne moremo reči o podeželju.
- kakovost gradnje. Kljub temu, da je v tej državi vse tako dobro, je verjetnost, da pridemo do dotrajanega ali nekvalitetnega objekta, zelo velika. To pomeni, da morate o nakupu izvedeti vse: datum gradnje, podatke o uporabljenih materialih, če je mogoče, infrastrukturo hiše, fasado in druge tehnične lastnosti. Posebno pozornost posvetite strehi, ogrevanju, stenam. Navedite, kako dolgo so bila opravljena zadnja popravila, kakšne spremembe so bile izvedene po gradnji. Morda so bile prizadete nosilne stene ali pa so bila tla izolirana;
- skladnost zahtevane vrednosti s trgom v dani regiji. Zelo pogosto je precenjen, kar je osebna muha prejšnjih lastnikov;
- natančno preučite sklepe sestankov lastnikov prostorov. Včasih lahko vsebujejo zelo koristne informacije;
- analizirati račune za komunalne storitve. Pomembno je, kako redno so bili položeni, ali so bili previsoko zaračunani. Če je prišlo do takšnega dejstva, morate ugotoviti, zakaj. Lahko se izkaže, da so prejšnji lastniki v fazi sodnega postopka glede tega vprašanja;
- razjasniti, koliko ljudi je lastnik nepremičnine v času prodaje.
Pred dnevom posla ne bi smeli imeti niti najmanjšega dvoma o nakupu.
Kakšne odgovornosti so dodeljene družbi za upravljanje
Glavni cilj kupca kot investitorja je, da svoj nakup čim bolje izkoristi. Povsem logično je, da bi rad našel najemnike, ki bi redno plačevali najemnino, skrbno uporabljali zaupano premoženje in ne bi motili najemodajalca pri vseh mogočih manjših zadevah. V zvezi s tem bo pomembno natančno razumeti, katere naloge lahko zaupate svojemu predstavniku v Nemčiji.
Komercialni vidiki
Najprej se ukvarjajmo s komercialnimi niansami, ki jih prevzame posrednik:
- Odpiranje bančnega računa. Včasih naročnik dovoli uporabo obstoječega računa, na katerem bo družba za upravljanje lahko izvajala vse transakcije na spletu. Hkrati skrbnik upravlja samo najemni račun, ne da bi pridobil pravico do uporabe sredstev, ki jih je prejel zanj, za svoje potrebe.
- Kontrola prejema plačil za najemnino.
- Pošiljanje opozoril najemnikom, če stanovanja niso plačali pravočasno.
- Plačilo vseh tekočih stroškov: davki, posojila, razne storitve. Plačilo se izvede z računa najema, če so na voljo vsi potrebni dokumenti in denar.
- Izvajanje letnega preračuna porabe komunalnih storitev v pooblaščenih organizacijah - voda, plin, ogrevanje, električna energija.
- Letna uskladitev obratovalnih stroškov z najemniki.
- Zagotavljanje poročil o vseh plačilih.
- Spremljanje prejemkov in hramba zastav v plačilni sklad za nastanitev.
- Posredovanje poročil lastniku nepremičnine, če je prišlo do sprememb na računu.
- Letno poročilo najemodajalcu o gibanju sredstev na računu za najem.
Rešitev tehničnih vprašanj
Poleg finančnih vprašanj družba za upravljanje prevzema tudi reševanje vseh tehničnih vprašanj, s katerimi se neizogibno soočamo pri ravnanju z zgradbami in objekti. Zlasti lahko lastnik računa na pomoč pri:
- Organizacija in izvedba popravil različnih vrst, tako načrtovanih kot nenačrtovanih. To je lahko posodobitev zastarelih ali dotrajanih komunikacijskih sistemov ali delov same stavbe. Sem spadajo tudi popravila, ki so bila potrebna zaradi izrednih razmer.
- Sprejemanje potrebnih ukrepov za varčevanje in optimizacijo porabljenih virov.
Ta seznam odgovornosti ni popoln. Odvisno bo od osebnih zahtev lastnika nepremičnine in od značilnosti samega objekta.
Pravna in zastopniška vprašanja
Najtežje je pravno področje, ki vpliva na razmerje z zakoni tuje države. Brez ustreznega znanja, izkušenj in znanja nemškega jezika se lahko lastnik stanovanjskega ali poslovnega prostora znajde v precej neugodnem položaju zase.Navsezadnje ima lahko zakonodaja Zvezne republike Nemčije številne pasti, ki jih lahko obide le oseba, ki se jih dobro zaveda. Torej, v pravnem smislu se bo morala družba za upravljanje ukvarjati z naslednjimi točkami:
- Zastopa interese lastnika v vseh državnih organih in drugih strukturah, ki se nanašajo na vprašanje lastništva nepremičnine.
- Pogajajte se s tretjimi osebami in najemniki za optimizacijo upravljanja nepremičnin
- O povišanju najemnine obvestiti najemnike po dogovoru z lastnikom.
- Sklepati in prekiniti najemne pogodbe v imenu lastnika stanovanja.
- Vodite korespondenco in shranite vso korespondenco v zvezi z zaupanim predmetom. Lastniku zagotovite kopije prejetih pisem in obvestil.
- Sodelujte z zavarovalnicami, če pride do zavarovalnih dogodkov.
- Sodelujte z odvetniki, ko je potrebno njihovo posredovanje.
Tudi ta seznam ni dokončen. Celoten seznam bo posledica značilnosti stavbe in njenega stanja.
Kako zagotoviti, da svojo lastnino zaupate strokovnjakom
Glede na pomembnost vprašanj, ki jih bo treba zaupati zunanjim osebam, je povsem logično domnevati, da je glavna skrb lastnika nepremičnina pravilna izbira družbe za upravljanje. In tukaj je pomembno zapomniti nekaj točk:
- v večini primerov storitev upravljanja nepremičnine opravlja nepremičninska agencija, prek katere opravite nakup. To je ena od poprodajnih storitev, ki jih nudijo preprodajalci.
- če govorimo o objektu, ki je namenjen poslovanju, torej o poslovnih nepremičninah, potem praviloma lastnik sam prevzame odgovornost za upravljanje z njim. Je bolj donosna, cenejša in bolj zanesljiva. Če je kljub temu treba najeti zaupanja vredno osebo, ima lastnik v tem primeru pravico, da se samostojno odloči, komu bo dal prednost.
- v primeru nakupa stanovanja je malo drugače. To je posledica dejstva, da je pridobljen le del stavbe. Zato bo na izbiro upravitelja mogoče vplivati le posredno. Običajno se določi z glasovanjem na skupščini lastnikov.
Kako torej spraviti svoje premoženje v varne roke? Ena stvar je gotova – potrebujete organizacijo z odličnim ugledom. Najprej navedite, koliko predmetov je že pod skrbništvom posrednika, ki vas zanima.
Če želite zagotoviti, da bo vaša lastnina končala v rokah strokovnjakov, jih prosite za kontakte strank, s katerimi že poslujejo.
Posebno pozornost posvetite stroškom plačila storitev posrednika. Ne bi se smelo preveč razlikovati od tistega, kar trenutno obstaja na nemškem trgu. Če želite to narediti, spremljajte situacijo in ugotovite, koliko druga podjetja ocenjujejo njihovo delo.
Drug vidik so pogoji pogodbe. Podjetja, ki svojih nalog ne opravljajo preveč vestno, se nagibajo k podpisu dokumenta brez pravice do prekinitve razmerja. Takšen spremljevalec zagotovo ni za vas.
Dajte prednost tistim, ki dovolijo odpoved pogodbe v enem mesecu. V tem primeru vas bo podjetje zanimalo, da vas obdrži. A če bo pogodba sklenjena za daljši čas, nihče ne tvega, da bo odpuščen zaradi nekvalitetnega dela, namesto da bi jih reševali, pa boste dobili le nove težave.
Potrudite se, da natančno ugotovite, kaj podjetje počne. Tako je recimo na Bavarskem približno 80 pisarn, ki opravljajo storitve na tem področju. Toda večina jih opravlja večsmerne dejavnosti, hkrati pa se ukvarjajo z nepremičninami, turizmom in izposojo avtomobilov.
Za tujega vlagatelja je bolj primerno podjetje z ozko specializacijo. To je zagotovilo, da je bolj seznanjena s trgom, ki vas zanima.
Še ena pomembna točka je sodelovanje vašega izbranega posrednika v specializiranih organizacijah, in sicer Združenju družb za upravljanje in Društvu za varstvo pravic potrošnikov.
Rezultati
Pri nakupu nepremičnine v tujini bodite pripravljeni na to, da boste potrebovali posrednika, ki bo poskrbel za predmet vašega nakupa. V Nemčiji takšno storitev opravljajo družbe za upravljanje. Toda preden sklenete pogodbo z enim od njih, upoštevajte naslednje točke:
- strokovni mediator skrbi za vse tekoče naloge – pravne, tehnične, finančne;
- pooblaščena oseba v skladu s podpisano pogodbo prejme pravico do reševanja vseh vprašanj v imenu lastnika, razen pri odtujitvi premoženja;
- Pri izbiri specialistov jih prosite, naj dajo priporočila, preučijo zgodovino njihovega dela, se prepričajte, da so člani specializiranih združenj.
Toda ali lahko samostojno izberete, komu boste zaupali nakup, bo odvisno od vrste predmeta in vašega lastniškega deleža v njem.
