V ozadju gospodarske rasti postajajo zemljišča na Poljskem vse bolj privlačen naložbeni instrument. Povpraševanje po zemljiščih vsako leto narašča, kar se ustrezno odraža v njihovi ceni - letna stopnja rasti doseže 3-5%, prilagojeno regiji. Med aktivnimi vlagatelji so državljani Rusije, Ukrajine, Belorusije in drugih držav, ki imajo skupno mejo s Poljsko. Zanje zakonodaja Republike Poljske določa nekatere nianse pri nakupu zemljišča, na katerih predlagamo, da se podrobneje osredotočimo. Vendar pa začnimo s koristmi.
Zakaj bi morali kupiti zemljišče na Poljskem
Povpraševanje po poljskih nepremičninah, zlasti po zemljiščih, je sredi 2000-ih po vstopu Republike Poljske v Evropsko unijo in schengensko območje močno naraslo. Od takrat se je gospodarstvo države opazno povečalo, kar je močno vplivalo na stroške nepremičnin: v letoviškem območju so se cene v zadnjih 10 letih povečale za 50-70 %, kmetijska zemljišča na nekaterih območjih pa so na splošno podražila 200 % . Poleg tega je njihova letna rast cene 10-15%.
Zanimivo je tudi, da predstavniki CIS kažejo največ zanimanja za poljske dežele. Na primer, leta 2021 so tujci skupaj kupili skoraj 460 hektarjev zemlje na Poljskem, večino zemljišč pa so pridobili Ukrajinci, Belorusi, Nemci in Rusi, ki so pokazali zanimanje za parcele ne le za stanovanjske, ampak tudi za komercialne namene.
Od leta 2021 so tujci deležni več priložnosti: 01.05. 2021 je potekel moratorij na prodajo kmetijskih zemljišč državljanom drugih držav.
Odprava moratorija je pritegnila investitorje izven države, zaradi česar se je obseg zemljišč, ki so jih pridobili v letu 2021, povečal na 3200 hektarjev.
Očitno je, da se privlačnost zemljišč na Poljskem iz leta v leto povečuje in ob upoštevanju naraščajočega povpraševanja postaja zemljišče eden najbolj donosnih naložbenih instrumentov. Poleg tega vlagatelji poudarjajo številne očitne prednosti nakupa zemljišča v Republiki Poljski, in sicer:
- zvestoba nerezidentom - ob izpolnjevanju vseh pogojev, ki jih določa zakon, lahko tujci svobodno pridobijo zemljišča v neomejenih količinah;
- relativno nizke cene v primerjavi s stroški dodelitev v drugih evropskih državah in celo v velikih mestih CIS;
- visoka naložbena privlačnost: vse večje povpraševanje po zemljiščih zvišuje njeno ceno, kar omogoča ne samo prihranek vloženih sredstev, temveč tudi njihovo povečanje le z zvišanjem cene;
- priložnost za odpiranje lastnega podjetja na Poljskem;
- možnost pridobivanja zemljiških sredstev za različne namene, tudi za kmetijstvo in celo gozdna zemljišča.
Kako najti zemljišče za nakup
Glede na veliko povpraševanje po poljskih zemljiščih tujcem ni tako enostavno najti prostega zemljišča za nakup. Za iskanje primernega predmeta je pomembno uporabiti vse možne kanale, ki jih ni toliko.
Najprimernejši način za iskanje in nakup zemljišča na Poljskem je:
- posrednik, zasebni posrednik ali lokalna nepremičninska agencija;
- razvijalec - še posebej pomemben v primeru pridobitve zemljišča s stanovanjsko stavbo;
- Internetni portali, časopisni oglasi lastnikov in posrednikov;
- dražbe za prisilno prodajo zastavljenega premoženja.
Ker ima vsak od naštetih iskalnih kanalov svoje značilnosti, predlagamo, da vsakega od njih preučimo podrobneje.
Kontakt z nepremičninskim posrednikom
Seveda je najlažji način za nakup nepremičnine na Poljskem, da se obrnete na posrednike: posrednike in nepremičninske posrednike. To so ljudje, ki vedo vse o nepremičninah, načinih iskanja in pravilih registracije. Večina jih deluje uradno, kar bo potencialnega kupca zaščitilo pred morebitno goljufijo.
Takšni posredniki ne bodo le pomagali pri iskanju potrebnega predmeta, ampak bodo tudi pomagali pri registraciji zemljišča na Poljskem kot lastnine.
Prednost sodelovanja z nepremičninskimi agencijami je v tem, da ne le ponudijo največ možnosti, temveč zahtevajo tudi minimalno sodelovanje v pogajalskem procesu s strani kupca.
Opozoriti je treba, da agencije običajno organizirajo svoje delo na teritorialni osnovi, torej delujejo znotraj določenega naselja.
Tukaj boste na primer našli seznam varšavskih agencij, tukaj pa boste našli najboljše posrednike v Gdansku. Priporočamo, da uporabljate storitve samo licenciranih posrednikov, katerih kontakte najdete na spletni strani Zveze za trg nepremičnin. Ne pozabite, da ima večina agencij provizijo 1,5-3%.
Kontakt z razvijalcem
Ko gre za pridobitev zemljišč za stanovanjsko ali poslovno gradnjo, se je smiselno obrniti na razvijalce. Razvojna podjetja pogosto prodajajo zemljišča, ki so že pripravljena za gradnjo - praviloma imajo vse potrebne komunikacije in razvito infrastrukturo. Poleg tega razvijalci zagotovijo vsa dovoljenja.
Glede na to se je treba zavedati, da bo takšna parcela stala bistveno več kot nepripravljena. Upoštevajte, da lahko razvijalec proda ne le zemljišče, pripravljeno za gradnjo, ampak tudi zemljišče z že zgrajeno hišo.
Moram reči, da so ponudbe na primarnem trgu zelo privlačne, dokler ne pride do objave stroškov. Običajno nakup novogradnje stane 30-35% več kot nakup parcele in samostojna gradnja stanovanj. Zato te možnosti iskanja ni mogoče imenovati proračunska - primerna je samo za tiste, ki potrebujejo hišo brez nepotrebnih težav, in tiste, ki so pripravljeni preplačati.
Internet, časopisi
Morda najprimernejši način za nakup zemljišča je iskanje na internetu. Uporabnikom je na voljo na stotine priročnih spletnih virov, ki vsebujejo več deset tisoč predlogov s pravimi fotografijami in lokacijami po vsej državi. Priročni filtri vam omogočajo razvrščanje ponudb ne le po naselju, temveč tudi po namenu, vrsti zemljišč in njihovi vrednosti.
Le nekaj klikov - in kupec ima kontakte prodajalca, ki mu bodo omogočili, da dobi največ informacij po telefonu. Najbolj priljubljeni internetni portali so OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto in mnogi drugi. Upoštevati je treba, da takšni portali vsebujejo oglase ne le lastnikov, ampak tudi posrednikov.
Oglase za nepremičnine najdete tudi v tiskanih publikacijah – časopisih in oglasnih revijah. Vsebujejo pa večinoma obvestila, ki se nanašajo samo na kraje, kjer se izdajajo in distribuirajo. Zato je treba takšne vire uporabiti le, če se fizično nahajate v določeni regiji Poljske, v kateri nameravate pridobiti zemljišče.
Obvezne prodajne dražbe
Druga zelo specifična, a hkrati zelo privlačna možnost za iskanje nepremičnin v Republiki Poljski, vključno z zemljiškimi parcelami, je sodelovanje na dražbah za obvezno prodajo nepremičnin. Govorimo o aretiranih zemljiščih, ki so lastnikom zaplenjena in se prodajajo za poplačilo njihovih civilnih dolgov. Takšne dražbe izvajajo sodni izvršitelji.
S sodelovanjem na dražbi prisilne prodaje lahko veliko prihranite z nakupom zemljišča za 30-50 % cenejše od tržne vrednosti.
Informacije o tovrstnih dražbah najdete na spletni strani Državnega sveta sodnih izvršiteljev. S klikom na povezavo boste našli seznam dražb z datumom in krajem njihovega izvajanja ter ceno zemljišča in fotografijo predmeta, ki se prodaja.
V zavihku »Więcej« bo uporabnik našel podrobnejše informacije o objektu, kraju in pogojih za sodelovanje na dražbi, vse potrebne kontakte in druge podatke.
Informacije o dražbah lahko najdete tudi na spletnih straneh kreditnih organizacij. Tukaj boste na primer našli informacije banke Zachodni WBK. Govorimo o prodaji zastavljenih zemljišč, s katerimi so bila zavarovana velika posojila.
Koliko je zemljišče na Poljskem
Nemogoče je nedvoumno odgovoriti na vprašanje, koliko stane zemljišče v Republiki Poljski - specifična cena posamezne parcele je odvisna od številnih dejavnikov: namena parcele, njene lokacije, velikosti komunikacij, ki se nahajajo na njej, stroški registracije, želje prodajalca. Zato je v tem kontekstu logično upoštevati povprečne cene, ki se bistveno razlikujejo glede na regijo in celo znotraj nje.
Za začetek upoštevajte povprečne cene zazidljivih zemljišč.
Po poročanju portala Bankier se je februarja 2021 v večini vojvodstev povprečna cena zazidljivih zemljišč glede na februar 2021 zvišala za 30 %.
Nesporni vodja je nedvomno Varšava - povprečna cena v prestolnici je 779 zł / m2 ali 183 evrov, kar je absolutni državni rekord. V primerjavi z januarjem se je cena povečala za skoraj 180 zł!
Vendar je takšno povišanje rahlo vplivalo na cene v celotnem mazoviškem vojvodstvu, kjer je povprečni strošek 185 zł / m2. Parcele v Pomorskem vojvodstvu imajo drugo nacionalno povprečno ceno - 163 zł / m2, medtem ko so zemljišča v bližini Baltskega morja, zlasti v Gdansku, ocenjena na 417 zł / m2.
Dražje kot v Gdansku (razen glavnega mesta), zemljišča le v Poznanu (525 zł / m2) in Krakovu (450 zł / m2), vendar pa Velika Poljska (107 zł / m2) in Mala Poljska (110 zł / m2) vojvodstva so po povprečni ceni stavbnih zemljišč še vedno slabša od obale.
Najnižje cene zazidljivih zemljišč je mogoče najti v vojvodstvu Lubuskie - v regiji povprečna cena komaj doseže 49 zł / m2, medtem ko je v največjem mestu v regiji Gorzow Wielkopolskie povprečna cena zemljišča le 73 zł / m2. Podobne nizke cene zemljišč opazimo tudi v vojvodstvu Podkarpackie in Warmia-Mazury - 62 oziroma 61 zł / m2.
Tudi povprečna cena kmetijskih zemljišč se od regije do regije močno razlikuje, čeprav ni vezana na poslovno aktivnost in stopnjo gospodarske razvitosti. In čeprav je logika oblikovanja cen drugačna, so najdražje in najcenejše regije praktično enake vojvodstva.
Torej, po informacijah, ki jih je objavila Agencija za prestrukturiranje in modernizacijo kmetijstva (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), so bile na Poljskem konec leta 2021 najvišje cene kmetijskih zemljišč v Velikopoljskem in Kujavsko-pomorskem vojvodstvu - 58,9 tisoč in 57,4 tisoč zł / ha. Najnižje cene kmetijskih zemljišč so bile v vojvodstvu Pomorsko in Podkarpackie - 28,6 tisoč in 25,1 tisoč zł / ha.
Povprečna cena v državi je 42,4 tisoč zł / ha, kar je več kot 2 tisoč zł več kot v enakem obdobju lani - torej rastejo tudi kmetijska zemljišča. Vendar je treba upoštevati, da so stroški kmetijskih zemljišč odvisni od razreda, ki je dodeljen mestu, ki ga je le šest. Na primer, povprečna cena za parcele razreda I-III v Velikopoljskem vojvodstvu je 74,2 tisoč zł / ha, medtem ko zemljišča razreda V-VI stanejo le 42,3 tisoč zł / ha.
Poleg tega bo moral kupec strani imeti dodatne stroške, povezane z registracijo nepremičnine v lasti. To so notarski stroški v višini 2-3% stroškov plus stroški zastopnikov in posrednikov - do 5% stroškov predmeta. Ne pozabite na davke, o katerih bomo govorili v nadaljevanju.
Dovoljenje za nakup zemljišča
Poljsko pravo od tujcev, ki želijo kupiti nepremičnino, ne zahteva nobenega posebnega pravnega statusa – ob nakupu je dovolj le veljaven vizum za zakonito bivanje v državi. Vendar pa bodo v skladu s 1. členom Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Zakon o pridobivanju nepremičnin s strani tujcev) državljani drugih držav potrebovali posebno dovoljenje za nakup zemljišča, ki ga upravno izda minister za notranje zadeve. na željo kupca.
Pravica do nakupa nepremičnine se podeli pod pogojem, da:
- tak dogovor ne ogroža državne varnosti, obrambe in javnega reda Poljske;
- tuji kupec bo dokazal svojo povezanost s Poljsko.
Torej, če je odsotnost groženj državni varnosti Republike Poljske zaradi odsotnosti ugovorov ministra za obrambo (in v primeru kmetijskih zemljišč ministra za razvoj podeželja) precej enostavno dokazati, potem s povezavo s Poljsko ni tako preprosto.
Zlasti v skladu z odstavkom 2 člena 1a zakona se povezava s Poljsko lahko dokazuje z:
- poljska narodnost ali poljske korenine;
- poroka s Poljakinjo / Poljakinjo;
- razpoložljivost dovoljenja za začasno prebivanje (dovoljenje za začasno prebivanje) ali stalnega prebivanja (dovoljenje za stalno prebivanje);
- članstvo v organih upravljanja podjetja, registriranega na Poljskem;
- opravljajo gospodarske ali kmetijske dejavnosti na ozemlju Republike Poljske.
Brez takšne povezave ali dejanskega selitve na Poljsko je nemogoče pridobiti dovoljenje za nakup zemljišča, vendar je nakup brez takega dovoljenja po 6. členu zakona neveljaven.
Za pridobitev dokumenta morate sestaviti vlogo, ki mora v skladu s 3. odstavkom 1.a člena zakona vsebovati:
- osebni podatki prijavitelja;
- podatke o zemljiški parceli (naslov, katastrske in registrske številke, površina, gradbene značilnosti);
- osebni podatki prodajalca;
- ugotavljanje pravnih dogodkov, ki bodo nastali naknadno (prodaja nepremičnine);
- nameni, ki jih tuji kupec vodi pri sklenitvi posla;
- viri sredstev za nakup nepremičnine.
Vlogi je treba priložiti naslednje dokumente:
- kopijo potnega lista, dovoljenja za prebivanje ali drugega osebnega dokumenta;
- dokument, ki potrjuje vezi s Poljsko;
- listine za nepremičnine (izpisek iz zemljiške knjige, izpisek iz zemljiške knjige z navedbo katastrskega načrta, potrdilo o namembnosti rabe zemljišča ipd.);
- izjava prodajalca, da želi nepremičnino prodati;
- dokument, ki potrjuje razpoložljivost sredstev (potrdilo banke);
- dokumenti, ki potrjujejo plačilo kolkovine v višini 1570 zł.
Vloga za dovoljenje se vloži pri Oddelku za odločitve in koncesije Ministrstva za notranje zadeve (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), ki se nahaja na naslovu: Varšava, ul. Rakovetskaya, 2a ali poslano po pošti na naslov: Stefan Batory, 5 (indeks 02591).
Pri tem je treba opozoriti, da določbe 8. člena zakona določajo pogoje, pod katerimi zgoraj navedeno dovoljenje za nakup zemljišča ni potrebno:
- če tujec živi na Poljskem za stalno prebivanje (dovoljenje za stalno prebivanje, zezwolenie na pobyt stały) več kot 5 let;
- če je tujec poročen s Poljakom več kot 2 leti od dneva pridobitve dovoljenja za stalno prebivanje;
- če ima tujec državljanstvo ali opravlja gospodarsko dejavnost v eni od držav Evropskega gospodarskega prostora.
Na kaj iskati pri nakupu zemljišča
K izbiri zemljišča je treba pristopiti resno, sicer je zelo enostavno postati žrtev prevare. Izpostavili smo več vidikov, na katere morate biti najprej pozorni pri nakupu zemljišča. Zlasti so to:
- Namen zemljiške parcele. Kmetijska zemljišča se običajno imenujejo Ziemia ali Grunty Rolne, stavbna zemljišča pa działki budowlane. Seveda se zemljišče lahko uporablja izključno za predvideni namen.
- Prisotnost komunikacij na spletnem mestu. Če govorimo o zemljiščih za gradnjo, bi morali poiskati parcelo s kanalizacijo, vodovodom in elektriko - o tem bo pričal stavek v oglasu "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" ali "grunt uzbrojony w media" ”.Samostojne komunikacije ne bodo le izjemno drage, ampak bodo vzele tudi veliko časa.
- Lokacija mesta. Bližje kot je razvita infrastruktura in dostopnost postajališč javnega prevoza, večja je njena investicijska privlačnost. Plus prisotnost lokalnega prostorskega razvojnega načrta (Miejscowy načrt zagospodarowania przestrzennego), ki ga je sprejela skupnost, - to vam bo omogočilo, da ugotovite, kaj se bo dogajalo v prihodnjih letih.
- Pravni status nepremičnine. Preveriti je treba prodajalčevo lastništvo zemljišča in odsotnost terjatev do mesta, kar se opravi z redno zahtevo na oddelku za zemljiške in hipotekarne knjige pri okrožnem sodišču.
- Značilnosti spletnega mesta. Govorimo zlasti o vrsti tal, območju, razpoložljivosti podzemne vode, lokaciji do glavnih geografskih smeri.
Kakšne davke boste morali plačati pri nakupu
Na splošno je edini davek, ki ga bo moral kupec plačati ob nakupu zemljišča, davek na civilne transakcije v višini 2 % vrednosti posla. Plus notarske pristojbine in DDV na notarske stroške. Plus, če je prodajalec pravna oseba in zavezanec za DDV, še 23 % DDV, ki je običajno vključen v ceno. Temu seznamu je vredno dodati plačilo sodne takse za vodenje zemljiškega in hipotekarnega registra - 60 zł, plus še 200 zł za vpis podatkov v te registre.
Pogosta vprašanja
Seveda so to le splošne, a daleč od izčrpnih informacij, ki smo jih uspeli zbrati o pridobitvi zemljišč na Poljskem. Če pa imajo bralci še vedno vprašanja, je povsem mogoče, da bodo v tem razdelku našli odgovore nanje.
Ali je mogoče računati na pridobitev dovoljenja za prebivanje po nakupu zemljišča
Pridobitev zemljiške parcele, pa tudi katere koli druge nepremičnine, ne glede na znesek, razloge za pridobitev ali namen zemljišča, ne pomeni pravice do pridobitve dovoljenja za začasno ali stalno prebivanje, kot tudi do razširiti jih.
Kdaj se dovoljenje za pridobitev zemljišča lahko zavrne
Zakon ne določa posebnega seznama razlogov, zaradi katerih se lahko tujcu odvzame pravica do pridobitve zemljiške parcele. Vendar uveljavljena praksa kaže, da lahko takšna zavrnitev sledi v naslednjih primerih:
- če bi transakcija prodaje in nakupa ogrozila nacionalno varnost Poljske ali javni red;
- če kupec ni dokazal svoje povezanosti z RP;
- če so predloženi ponarejeni dokumenti, so navedeni lažni podatki itd.
Poleg tega ni mehanizma za izpodbijanje ministrove odločitve.
Ali je mogoče kupiti zemljišče na obmejnem območju
Da, zakon tujcem ne prepoveduje pridobivanja zemljišč na obmejnih območjih. Vendar pa bo v skladu s tretjim odstavkom 8. člena omenjenega zakona za sklenitev takega posla vsekakor potrebno dovoljenje ministra za notranje zadeve, tudi če tujec praviloma spada pod izjemo in lahko pridobi zemljišče brez dovoljenje (na primer 5 let dovoljenja za prebivanje ali 2 leti zakonske zveze s Poljakom).
Končno
Vsa zgoraj navedena pravila in prikazane cene veljajo od leta 2021. Vendar pa glede na hitro rastoče povpraševanje in cene zemljišč predstavniki zakonodajne veje Republike Poljske vse pogosteje razpravljajo o zaostrovanju postopka za pridobitev zemljišč s strani tujih latifundistov. Zato ni mogoče izključiti, da bo trenutni vrstni red kmalu spremenjen. Danes nakup zemljišča na Poljskem za tujega vlagatelja ni problem - težava je lahko pomanjkanje zemljišč po privlačni ceni.
