V zadnjih letih so stanovanjske nepremičnine v Španiji postale donosna naložba za mnoge Ruse. Ugodne cene za španska stanovanja, letna rast vrednosti stanovanjskih nepremičnin omogočajo ne le varčevanje, ampak tudi povečanje denarja, preživetje prijetnih počitnic, pridobitev "varnega zatočišča" ob koncu življenja, dajanje otrokom in vnukom možnost pridobiti evropsko izobrazbo in pridobiti sodoben prestižni poklic. Zato je vprašanje, kako kupiti stanovanje in stanovanja v Španiji, zelo pomembno za številne državljane Ruske federacije, ki želijo tukaj pridobiti nepremičnine.
Nepremičninski trg v Španiji: razlogi za njegovo priljubljenost
Španski nepremičninski trg v letu 2021 še naprej ohranja trende rasti: hiter tempo gradnje novih stanovanj, naraščajoče cene nepremičnin, pa tudi povečanje števila transakcij. Leta 2021 je bilo v Španiji prodanih več kot 480 tisoč nepremičnin, kar je 16,7 % več kot v prejšnjem letu 2021.
Rast povpraševanja po španskih nepremičninah med tujimi državljani prekaša druge države članice EU. Med dejavniki, ki prispevajo k temu, da tujci vlagajo svoj denar v stanovanjske nepremičnine v Španiji, so:
- stabilen razvoj španskega gospodarstva ter dvig ravni in kakovosti življenja v Španiji. V začetku leta 2021 je bila rast BDP 3,5 %;
- velik izbor stanovanj, tako primarnih kot sekundarnih;
- spoštovanje zasebne lastnine v španski družbi;
- možnost pridobitve hipoteke pod ugodnimi pogoji;
- lojalna obdavčitev;
- stabilen bančni sistem in varnost nakupa in prodaje stanovanja;
- enostavnost postopka registracije transakcije;
- visoka donosnost stanovanjskih nepremičnin. Rast najemnine zagotavlja od 7 do 9 % dobička.
V Španiji tujce tradicionalno privabljajo bogata kulturna dediščina, ugodno podnebje, prisotnost obmorskih letovišč, kot sta Marbella ali Ibiza, in zdrava mediteranska kuhinja.
Kaj ponuja španski stanovanjski trg
Španski stanovanjski trg je precej raznolik in je potencialnim kupcem iz tujine pripravljen ponuditi naslednje možnosti:
- Mestna stanovanja in apartmaji - apartamento - se od stanovanj razlikujejo po tem, da je jedilnica združena z dnevnim delom. Priljubljenost te vrste stanovanj je posledica široke izbire objektov tako pri razvijalcu kot na sekundarnem trgu, dostopnih cenah, minimalnih stroških vzdrževanja, zmožnosti oddajanja stanovanj v najem;
- vile - vivienda unifamiliar - samostojne hiše z vrtom in bazenom. Zagotovite maksimalno udobje in zasebnost. Ta kategorija vključuje tako nepremičnine elitnega razreda kot skromne hiše za 4-5 oseb. Zahteva stalno nego in vlaganje denarja;
- mestne hiše - casa adosada - dvonadstropne hiše z majhnim vrtom in bazenom za dve družini v predmestju;
- podeželske hiše s sprednjimi vrtovi v španskem zaledju - casa de pueblo. Običajno potrebujejo popravilo ali obnovo;
- masia - masia - podeželska posestva z obsežno zemljo, vinogradi in oljčnimi nasadi.
Hrbtenica španskega stanovanjskega trga so sekundarna stanovanja. Več kot 83 % vse prodaje prihaja iz tega sektorja.
Španske novogradnje - obra nueva so kljub višji ceni ugodne, ker desetletja ne zahtevajo večjih popravil.
Kako lahko tuji državljan izbere stanovanje ali hišo v Španiji
Kje kupiti stanovanjsko nepremičnino v Španiji, se vsak kupec odloči sam, na podlagi subjektivnih in objektivnih razlogov. Nekdo si želi vilo ob morju, nekdo pa stanovanje v Madridu ali Barceloni.
V vsakem primeru morate pred začetkom iskanja primernih možnosti jasno opredeliti regijo, jo natančno preučiti in, če je mogoče, obiskati kraj.
Nepremičnino lahko iščete sami ali pa se za pomoč takoj obrnete na nepremičninske agencije, nepremičninska podjetja.
Iskanje morate začeti s seznanitvijo z glavnimi španskimi nepremičninskimi mesti. Ta spletna mesta vsak dan objavijo na tisoče oglasov posameznikov, tukaj lahko najdete tudi informacije strokovnih agencij in dobite splošno predstavo o povpraševanju in cenah.
- https://www.idealista.com je največje spletno mesto z bazo podatkov z več kot 1,3 milijona nepremičnin po vsej Španiji. Stran podpira ruski jezik. Izvaja redno spremljanje cen nepremičnin v Španiji;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - drugi največji portal v Španiji s ponudbo 1,2 milijona predmetov;
- https://www.habitaclia.com/ - najbolj priljubljena spletna stran v Kataloniji;
- druga spletna mesta: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ itd.
Vendar je treba opozoriti, da pri nakupu ne morete brez pomoči strokovnjakov - odvetnika ali posebne agencije. Večina nepremičninskih podjetij in agencij ima tudi svoja spletna mesta: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/ itd.
Španske cene nepremičnin
Stroški primarnega in sekundarnega stanovanja v Španiji v obdobju 2017-2018 še naprej rasla. Povprečna cena "sekundarnih stanovanj" v Španiji je v začetku leta 2021 znašala 1.733 evrov na kvadratni meter. m.
Na oblikovanje cen stanovanj vplivajo dejavniki, kot so pripadnost pokrajini ali regiji, oddaljenost od morske obale, razvitost infrastrukture, čas gradnje konstrukcije in uporabljenih materialov pri gradnji, površina in urejanje okolice, prisotnost garaže, zemljišče. , itd
Vodilno vlogo pri rasti stanovanjskih stroškov so ujeli:
- Balearski otoki - 15,1 %
- Malaga - 13,3 %
- Katalonija - 10,5 %
- Kanarski otoki - 7,5 %
- Madrid - 6,9 %
- in La Rioja - 6,2 %.
Tradicionalno najdražja mestna stanovanja v Barceloni in Madridu. Prvenstvo kljub političnim pretresom v Kataloniji in rahlemu znižanju cen samozavestno drži Barcelona.
V drugem četrtletju 2021 je bila povprečna cena kvadratnega metra tukaj 4400 evrov. Najdražja območja Barcelone so Sarrià-Sant Gervasi (5340 evrov), Eixample (5120 evrov), Les Corts (5071).
Madrid je blizu Barcelone. Tako je v 21. okrožju Madrida povprečna cena na kvadratni meter. m je bilo 3759 evrov. Najvišje cene so zabeležene v elitnem predelu Salamanca (5930 evrov), aristokratskem Chamberíju (5202 evra), starem poslovnem središču Chamartín (5007 evrov) in zgodovinskem centru Centro (4987 evrov).
Najnižje cene so v delovnem območju Villaverde (1.578 evrov), spečem Puente de Vallecas (1.733 evrov) in madridski kitajski četrti - Usera (1.893 evrov).
Povprečne cene stanovanjskih nepremičnin v mestih v Španiji
| Mesto | Cena za 1 m2 (euro) | Stopnje rasti cen za leto 2018 (%) | Stopnja rasti cen za 2. četrtletje 2018 (%) |
|---|---|---|---|
| Ibiza (Balearski otoki) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Barcelona | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Madrid | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Bilbao | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| Malaga | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Sevilla | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Santander | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Valencia | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Tarragona | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Salamanca | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Zaragoza | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Cordoba | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Valladolid | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Alicante | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Ciudad Real | 1088 | -2,9 | -0,2 |
Razmere s cenami stanovanjskih nepremičnin v provincah španskega kraljestva so lahko diametralno različne - vse je odvisno od priljubljenosti regije, razpoložljivosti ponudbe in povpraševanja.
Zanimivo dejstvo. Leta 2021 je bilo največ stanovanjskih nepremičnin (7.215) prodanih v Andaluziji (Costa del Sol). Največjo rast prodaje po letu 2021 - 44 % - so zabeležili v Castile-La Mancha.
Med najbolj priljubljenimi pokrajinami med tujci so:
- Balearski otoki. Glavna aduta sta sonce in morje s čudovitimi plažami. Na otoku Ibiza se cene za vile začnejo od 400 tisoč evrov, z zemljiščem - od 1 milijona evrov. Apartma z dvema spalnicama v bližini plaže - od 220 tisoč evrov. Visoke so tudi cene na otoku Mallorca - 2809 evrov na kvadrat. m v Palmi. Stanovanje ob morju bo stalo 300 tisoč evrov. Na Menorci - od 1814 evrov na kvadratni meter (Mahon). Majhno stanovanje - od 200 tisoč evrov, vila - od 420 tisoč evrov.
- Katalonija. To je ena najbogatejših regij v Španiji, ki je že od nekdaj pritegnila pozornost državljanov Nemčije, Velike Britanije, kar je vplivalo tudi na cene.Severna Katalonija ali Costa Brava (Divja obala) je znana po svojih naravnih pokrajinah, kulturnih znamenitostih in nakupovanju. Nove vile tukaj je mogoče kupiti od 1,5 milijona evrov, apartmaje ob morju - od 300 tisoč evrov, podeželsko hišo - od 800 tisoč. Južna Katalonija privablja ljubitelje počitnic na plaži (Costa Dorada), vina in gurmanske kuhinje. Cene se začnejo pri 150 tisoč evrih za stanovanja na obali, za podeželsko hišo s parcelo - od 180 tisoč evrov.
- Madrid. Priljubljenost metropolitanske province je posledica njene bližine glavnega mesta Španije. Cene za 1 kv. m stanovanj se gibljejo od 802 do 4622 evrov.
Valencia. Costa Blanca na sredozemski obali slovi po luksuznih nepremičninah po cenah od 200-400 tisoč evrov in več. Južno od Alicanteja je mogoče kupiti stanovanje ob morju za 60-80 tisoč evrov (Torrevieja), hišo v vasi - od 120 tisoč evrov.
- Murcia. Regija je znana po sadju in zelenjavi, zapuščenih plažah, divjih pokrajinah. Hiša v vasi z zemljiščem - 170 tisoč. Povprečna cena za 1 kvadratni meter je bila 1027 evrov. Mestne hiše v starih četrtih je mogoče kupiti za 100 tisoč. V večini mest v pokrajini so cene nižje, v prvih dveh četrtletjih 2021 pa so se cene znižale za 0,5 %. Torej, v Alguazasu 1 sq. m stane 509 evrov, v Muli pa 517.
- Andaluzija. Vzhodne regije province privlačijo sončno vreme in nizke cene. Namestitev na obali se začne pri 100 tisoč evrih, v zaledju - 80 tisoč. Srednja Andaluzija - Costa del Sol je priljubljena počitniška destinacija Evropejcev. Apartmaje na obali je mogoče kupiti od 200 tisoč evrov, vilo - od 750 tisoč, hiša stran od morja stane od 200 tisoč. Zahodna Andaluzija - obala Atlantika - privablja deskarje. Dvosobna stanovanja tukaj stanejo od 300 tisoč evrov.
- "Zelena Španija" - Galicija, Asturija in Kantabrija. To je severozahodna obala Španije z divjimi plažami in obilnim ulovom morskih sadežev. Tu pogosto dežuje in turistov je malo. Tradicionalna podeželska hiša iz divjega kamna stane 80 tisoč evrov, udobno stanovanje na morski obali - 140 tisoč evrov.
- Castile-La Mancha (povprečna cena za 1 m2 - 906 evrov), Extremadura (920 evrov) ter Castile in Leon (1182 evrov) so celinske regije Španije, v katerih je rast cen stanovanjskih nepremičnin minimalna oz. celo negativno. Privabljajo ljubitelje odmerjenega podeželskega življenja.
Postopek za nakup nepremičnine v Španiji: osnovni koraki
Ko je izbira opravljena, je treba izvesti naslednje korake:
- preverite pravno čistost predmeta. Pri nakupu "primarnega" - registracija objekta pri državnih organih in Declaracion de obra nueva oziroma dovoljenje za gradnjo objekta. Pri nakupu "sekundarnega stanovanja" - lastništvo nepremičnine, izpisek iz državnega registra o odsotnosti rubeža nepremičnine, potrdilo o plačilu letnega davka s katastrsko številko;
- rezervirajte nepremičnino za 2 meseca: plačajte varščino - depozit v višini od 3 do 10 tisoč evrov (10 % zneska) in sklenite pogodbo o rezervi z nepremičninskim posrednikom pri nakupu drugega stanovanja ali z razvojnim podjetjem pri nakupu novega stavbe. Pogodba mora odražati znesek posla in znesek depozita, obliko in pogoje plačila, opis predmeta prodaje, pogoje za prenehanje posla itd.;
- odprite račun v eni od bank v Španiji;
- pridobite potrdilo NIE. Za pridobitev dokumenta morate predložiti potni list in pogodbo o rezervaciji nepremičnine;
- po potrebi uporabite bančno hipoteko.
Glavni posel poteka v prisotnosti notarja (v primeru hipotekarnega posojila tudi zastopnika banke). Možno je skleniti posel prek zaupne osebe kupca.
Podpis prodajne pogodbe
Prodajalec mora predložiti dokumente, ki potrjujejo njegove pravice, kupec plača dogovorjeni znesek in davke, prejme ključe nepremičnine. Po medsebojnem podpisu prodajne pogodbe stranke prejmejo overjene kopije, po 2-3 dneh pa izvirnike pogodbe - Escritura publica.
Zadnji akord: državna registracija transakcije
Novi lastnik mora v enem mesecu plačati kolkovino in vpisati nepremičnino v državni register nepremičnin - Registro de propiedad ter prejeti lastninski dokument - izpisek. Postopek v povprečju traja 2-3 mesece.
Dodatni stroški za registracijo nepremičnine
Pri nakupu nepremičnine v Španiji morate biti pripravljeni na dodatne finančne stroške, poleg tistih, ki so bili določeni v prodajni pogodbi. Med njimi:
- davki. Vsak kupec nepremičnine v Španiji mora plačati davek. Njegova velikost je odvisna od regije, v kateri je bil posel sklenjen. Pri nakupu novega doma - DDV (do 10% zneska transakcije).
Če je stanovanje iz sekundarnega staleža, boste morali plačati davek ITP - na prenos lastninskih pravic. Njegova velikost se giblje od 6 % v Alavi do 10 % v Valenciji.
Vsi lastniki stanovanj morajo plačati letni davek na nepremičnine - IBI, odvisno od regije, njegova velikost se giblje od 0,4 do 1,16% katastrske vrednosti. V povprečju je to od 200 do 800 evrov.
- kolkovina - 1% zneska transakcije;
- državne pristojbine - 0,5–0,7 %;
- plačilo za notarske storitve - 1,2–1,5% zneska transakcije;
- plačilo nepremičninskih storitev - od 3 do 20%;
- plačilo za odvetniške storitve - 1%.
Koliko bo stalo vzdrževanje nepremičnine v Španiji?
Poleg plačevanja letnih davkov bodo morali lastniki stanovanj plačevati mesečne račune za komunalne storitve. Njihova velikost je odvisna od kategorije stanovanja in regije, v kateri se nahaja. Poleg tega nekateri od njih niso odvisni od tega, ali so lastniki živeli v stanovanju ali ne.
Gre za občinsko takso za odvoz smeti (od 100 do 200 evrov na leto), mesečno plačilo za priključitev na električno omrežje, vodovod (10-15 evrov).
Če obstaja skupna cona (communidad) - skupni bazen, dvorišče, dvigalo, parkirišče itd. - boste morali za njihovo vzdrževanje doplačati od 300 do 500 evrov na leto.
Vzdrževanje satelitskega krožnika bo stalo 120 evrov na leto, interneta (30 Mbps) - 43 evrov na mesec.
Drugi del stroškov je povezan s časom bivanja in količino porabljenih storitev: voda, elektrika, plin itd. Kubični meter vode v Španiji stane 0,6 evra, plinska jeklenka - od 17 do 30 evrov, elektrika - od 0,122 do 0,144 evra za kW.
Okvirni izračun letnih režij za štiričlansko družino (v evrih):
| Storitve | Vila 130 m2, vrt, skupni bazen, varovan prostor | Stanovanje 100 m2 2 spalnici, 2 kopalnici, kuhinja, terasa |
|---|---|---|
| Plačilo etažne lastnine | 500 | 150 |
| Vzdrževanje vrta (na leto) | 2600 | - |
| Voda (na leto) | 500+120 | 120+120 |
| Plin (8 jeklenk na leto) | 240 | 240 |
| Elektrika (500 kW/mesec) + vzdrževanje | 900+180 | 900+180 |
| Zavarovanje | 300 | 180 |
| internet | 516 | 516 |
| TV antena | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
Ogrevanje v različnih regijah Španije se izvaja in plača na različne načine. Pri uporabi centralnega ogrevanja od novembra do marca se obračun temelji na porabljenem plinu, plačilo pa se lahko giblje od 100 do 300 evrov na leto. V zadnjem času so pri gradnji novih domov v Španiji opustili centralno ogrevanje.
Na kaj paziti pri izbiri nepremičnine
Pri izbiri nepremičnine za nakup v Španiji je treba upoštevati več pravil:
- seznanite se s posebnostmi lokalne nepremičninske zakonodaje. Najboljša možnost je, da najamete lokalnega odvetnika za nepremičnine, ki je neodvisen od nepremičninskega posrednika ali prodajalca, pa tudi profesionalnega prevajalca;
- ne sestavljati pravnih dokumentov brez sodelovanja odvetnika, jih ne podpisovati brez prevoda v ruski jezik in odobritve pravnega svetovalca;
- uporabljati storitve pristojnega gradbenega inšpektorja, neodvisnega od prodajalca ali agencije;
- natančno analizirajte lokacijo objekta, razvoj infrastrukture, prisotnost nezanesljivih sosedov, bližino plaže itd.;
- upoštevajte, da predmeti, starejši od 15 let, potrebujejo dodatne stroške za popravila;
- ne zanašajte se na fotografije na spletnem mestu ali zgodbe nepremičninskega posrednika - bolje je opraviti študijsko potovanje in vse videti na lastne oči;
- ne hitite z nakupom, ampak vse skrbno pretehtajte.
Poleg tega morate jasno opredeliti namen nakupa predmeta: za najem ali za osebno bivanje. Za občasno bivanje je bolje kupiti stanovanje, za oddajo - hišo na obali.
Katera vprašanja Rusi najpogosteje postavljajo pri nakupu španskih nepremičnin?
Pri nakupu nepremičnin v Španiji se ruski državljani pogosto soočajo z določenimi težavami. Razmislite o nekaj tipičnih vprašanjih, na katera Rusi pogosto iščejo odgovore.
Ali ruski državljani ob nakupu stanovanja ali hiše v Španiji dobijo pravico do dovoljenja za prebivanje?
Državljani Ruske federacije, ki so kupili nepremičnine v Španiji za 500 tisoč evrov in več, samodejno postanejo člani programa Zlato dovoljenje za prebivanje.
Investitor sam in njegovi družinski člani (vključno s finančno odvisnimi starši in otroki, mlajšimi od 26 let) dobijo pravico do dovoljenja za prebivanje v Španiji z vsemi možnostmi, ki izhajajo iz tega: delo, izobraževanje in zdravstveno oskrbo, vstop brez vizumov itd.
Po 5 letih se nepremičnina lahko proda, dovoljenje za prebivanje pa ostane, tako da lahko po 10 letih zaprosite za špansko državljanstvo.
Kakšen vizum potrebuje državljan Ruske federacije, da pride v Španijo za pregled stanovanja?
Španija je podpisnica schengenskega sporazuma. Med Rusko federacijo in schengenskimi državami ni bil podpisan sporazum o brezvizumih, zato za vstop v Španijo potrebujete kratkoročni schengenski vizum za enkratni vstop ali schengenski multivizum (in ne samo španski) .
Je smiselno pri nakupu nepremičnine barantati na »sekundarni« v Španiji?
V Španiji je barantanje na trgu običajna in najljubša zabava. Ko gre za "sekundarna stanovanja", lahko s pravilnim pristopom k poslovanju znižate začetno ceno za 10-15%. Če želite to narediti, se morate zavedati realnih cen na nepremičninskem trgu, imeti popolne informacije o predlaganem objektu, poznati njegove prednosti in slabosti, ki jih je mogoče uporabiti pri pogajanjih. Na primer nemirni maroški sosedje, potreba po prenovi, oddaljenost od komunikacij itd. V tem primeru je pomembno, da prodajalec začuti, da ima kupec resne namene in ga ne sme izgubiti, saj bo stanovanje kupil od tekmovalec.
Ali lahko tujec pričakuje hipoteko v Španiji in kakšna bo obrestna mera v tem primeru?
Tujci, vključno z državljani Ruske federacije, imajo pravico do hipotekarnih posojil v Španiji in to pod zelo ugodnimi pogoji: ne v rubljih, ampak v evrih.
Nova zakonodaja je omogočila povečanje zneska posojila na 80 % vrednosti nepremičnine. Hkrati se uporabljajo fiksne obrestne mere - 3,63-3,93%, spremenljive obrestne mere - 1,96-2,6% in mešane obrestne mere - 2,43-2,5%. V Španijo privablja tujce in številne ugodnosti: ugodni pogoji odplačevanja posojila - od 5 do 30 let, pravica do predčasnega odplačila posojila itd.
Naj povzamemo
Ruski državljani imajo možnost, da izkoristijo pravico do prostega nakupa stanovanjskih in nestanovanjskih nepremičnin v Španiji in dobičkonosno vlagajo svoj denar. Španski nepremičninski trg je pripravljen ponuditi nepremičnine za prodajo za vsak okus in proračun. Hkrati lahko tuji državljani računajo na pridobitev hipotekarnega posojila pod ugodnimi pogoji.
Še en prijeten bonus, ki ga daje nakup stanovanja v Španiji, je možnost pridobitve dovoljenja za prebivanje in čez 10 let državljanstva v Španiji za vlagatelja in njegovo družino, pod pogojem, da vlagajo najmanj 500 tisoč evrov v španske nepremičnine.
Pri iskanju hiše ali stanovanja, pa tudi pri izvedbi posla, je priporočljivo, da se zatečete k pomoči pravnih strokovnjakov in uporabite storitve profesionalnega prevajalca. Postopek registracije transakcije je preprost. Hkrati nakup stanovanja ali hiše v Španiji nalaga določene obveznosti: treba je plačati davke in plačati račune za komunalne storitve.
