V Španiji se postopoma razvija najemniška dejavnost. To ne omogoča le možnost pridobitve dovoljenja za prebivanje za nakup nepremičnine od 500 tisoč evrov, ampak tudi dober dobiček od oddajanja stanovanj turistom in celo samim Špancem. Če vas zanima, kako oddati stanovanje v Španiji, se morate najprej seznaniti s pravnimi vidiki in posebnostmi te vrste poslovanja.
Kako donosen je najemni posel v Španiji?
Nepremičnine, ki se nahajajo v letoviškem območju, ki se kupujejo predvsem z namenom oddajanja turistom, so pogosteje povprašene v poletnem obdobju (v počitniški sezoni je zasedenih približno 90 % turističnih nepremičnin), v preostanek leta so hiše in stanovanja ob obali običajno prazna ... Kljub temu najem turističnih nastanitev v letoviškem območju lastniku zagotavlja v povprečju okoli 5 % dobičkonosnosti na leto, zato je lahko posel kratkoročnega najema, organiziranega na obmorskih območjih, precej donosen.
Enako donosno je dolgoročno oddajati nepremičnine. V velikih mestih je povpraševanje po nepremičninah za najem vedno večje.
Od leta 2021 27 % mladih, starih od 22 do 29 let, raje najame hišo, namesto da bi prihranili denar za nakup.
Poleg tega postaja Španija vse bolj priljubljena država med študenti, ki prihajajo sem na izmenjave. Zlasti v mestu Valencia opazimo velik priliv tujih študentov.
Kakšne so vrste najemnine
Najem v Španiji, pa tudi v drugih državah sveta, je dveh vrst: dolgoročni in kratkoročni. Ob oddaji nepremičnine v dolgoročni najem najemodajalec z najemnikom sklene pogodbo, ki običajno traja 1 leto.
Hkrati španska zakonodaja toliko ščiti najemnika, da bo najemodajalec, če ga želi podaljšati po izteku pogodbe, ob odsotnosti nujnih razlogov za odpoved pogodbe dolžan podaljšati najemno pogodbo do celotnega obdobja. je pet let.
Če najemnik ne želi podaljšati najemne pogodbe in namerava zapustiti stanovanje, mora o tem obvestiti lastnika nepremičnine najkasneje 30 dni pred iztekom pogodbe.
Cene dolgoročnega najema so nižje od kratkoročnih, vendar je prednost takšnega najema v tem, da se lastniku nepremičnine zagotavlja stalen stabilen dohodek, v nasprotju s kratkoročnim.
Kratkoročni najem vključuje oddajo stanovanja za obdobje od nekaj dni do več mesecev, odvisno od potreb najemnika.
Kratka doba najema je primernejša za turiste, študente in poslovneže na službenih potovanjih. Poleg tega bo kratkoročni najem nekoliko dražji od dolgoročnega. Vendar je najemodajalec prisiljen nepremičnini posvetiti veliko več časa in pozornosti, saj redna menjava najemnikov zahteva stalen stik z novimi ljudmi.
Pogajanja, vstop in izstop najemnikov, organizacija čiščenja hiše po vsakem najemniku - vse to zahteva stalno sodelovanje lastnika stanovanja v procesu.
Dejavniki, ki vplivajo na ceno najema
Na oblikovanje cen najema v Španiji vplivajo naslednji dejavniki:
- lokacija;
- vrsta stanovanja;
- najemnine.
Regija
Lokacija nepremičnine je glavni dejavnik, ki vpliva na ceno najema. Katalonija, pa tudi Costa Blanca in Costa Brava, veljajo za najdražje regije v državi.
Drage najeme so na voljo tudi v vseh večjih mestih daleč od morske črte. Torej se lahko cena najema v letovišču in velikih mestih Španije giblje od 1200 do 5000 evrov na mesec, odvisno od števila spalnic, kvadratnih metrov in prenove. Hkrati bo v majhnih mestih mesečna najemnina stala od 300 do 600 evrov.
Vrsta nepremičnine
Pomembno je tudi, kakšno nepremičnino se oddaja – poslovno ali stanovanjsko, kočo ali vilo, stanovanje ali sobo. Na primer, v Torrevieji lahko najamete trisobno stanovanje s površino 75 kvadratnih metrov. metrov za 40 evrov na dan, hiša iste površine pa za 50 evrov.
Mesečna najemnina
Najemnino določi najemodajalec osebno. Oblikuje se ob upoštevanju lokacije, opravljene prenove, števila spalnic, skupne površine, razpoložljivosti dodatne opreme itd.
Registracija dovoljenja za oddajanje nepremičnin v najem
Če želite biti upravičeni do oddajanja stanovanja za kratkoročni najem, morate v nekaterih regijah države pridobiti turistično licenco. Te regije vključujejo Katalonijo, Madrid, Andaluzijo, Balearske otoke, Kanarske otoke.
Upoštevati je treba, da španska zakonodaja ne predvideva takega pojma, kot je "turistična namestitev". Zato je to vprašanje v vsaki regiji drugače urejeno. Kljub temu je postopek za pridobitev licence povsod enak.
Lastnik nepremičnine se mora obrniti na mestno hišo/regijsko upravo in predložiti dokazilo o primernosti svoje nepremičnine za najem. Iz dokumentov bo potrebna "Izjava o odgovornosti". To je dokument, ki potrjuje skladnost stanovanjskega stanja z vsemi obveznimi zahtevami.
Objekt se nato vpiše v register, lastniku pa se izda potrdilo o registraciji z identifikacijsko številko.
Stroški pridobitve takšne licence so v vseh regijah različni. Povprečna cena se giblje od 170 do 500 evrov.
Licenca se izda za nepremičnino, ne za osebo, zato je treba upoštevati, da ob prodaji objekta preide na novega lastnika (če ji takrat ni potekel rok veljavnosti).
Še ena pomembna točka: lastnik mora v vsako objavo o najemu, tudi na internetu, vključiti izdano registrsko številko in kategorijo nepremičnine.
Sklenitev najemne pogodbe
Pravila o najemu ureja španska zakonodaja (Zakon o urbanih najemih št. 29/1994 z dne 24. novembra 1994). V skladu s tem dokumentom se etažni lastnik in najemnik spodbujata k sklenitvi pisne najemne pogodbe.
Oblika sestave pogodbe je lahko poljubna, vendar je treba v njej odražati naslednja določila:
- osebni identifikacijski podatki najemodajalca in najemnika;
- plačilni pogoji (višina mesečne najemnine; ali ima najemodajalec pravico povečati najemnino; kdo od strank plača komunalne in druge dodatne storitve, na primer čiščenje ozemlja, čiščenje bazena itd.);
- seznam inventarja, pohištva, gospodinjskih aparatov ter opis njihovega stanja ob dostavi.
Transakcija se lahko formalizira pri notarju, podatki pa se vnesejo v register nepremičnin (Registro de Propiedad). Pri podnajemu je tovrstna najemna stanovanja dovoljena le delno, o tej odločitvi pa se je treba predhodno pogovoriti z najemodajalcem.
Najemnina mora biti določena po dogovoru strank. Po zakonu ima najemodajalec pravico povečati najemnino v času trajanja pogodbe v skladu z indeksom inflacije (če je bila ta možnost določena v pogodbi).
Najemodajalec ne sme zahtevati več kot en mesec vnaprej (če ni drugače navedeno v najemni pogodbi).
Lastnik stanovanja mora ob obračunu najemnine (to se običajno zgodi vsak prvi teden v mesecu) najemniku izdati potrdilo o opravljenem plačilu ali bančni izpisek, če je bilo plačilo opravljeno z bančnim nakazilom.
Če najemnik ne plača najemnine, ima najemodajalec pravico obrniti se na policijo.Če po tem dolg ni plačan, ima lastnik pravico, da sproži vprašanje deložacije brezvestnega najemnika.
Kot v večini držav mora bodoči najemnik ob sklenitvi najemne pogodbe plačati varščino v višini mesečne stopnje. Če v času odjave ostanejo pohištvo in gospodinjski aparati v enakem stanju kot ob prijavi, se varščina v celoti vrne najemniku.
Ko najemodajalec zavrne vračilo varščine, ima najemnik pravico, da se obrne na policijo, nato pa bo moral najemodajalec poleg varščine plačati tudi obresti, nabrane v času zamude.
Če je bila ob izteku pogodbe ugotovljena škoda v stanovanju, se strošek povzročene škode odšteje od varščine.
Če želi lastnik nepremičnine prodati svojo nepremičnino, jo mora po zakonu najprej ponuditi najemniku.
Odhodki in obdavčitev prihodkov od najemnin
Lastniki stanovanj morajo letno poročati o svojih prihodkih od najema v svoji davčni napovedi. Najemnine so predmet naslednjih davkov:
- davek na dohodek od najema nepremičnin - stopnja 24% (ni predvidena za nerezidente, ki obiščejo Španijo s kratkoročnim vizumom);
- individualni davek na nepremičnine (IBI) - do 2 % katastrske vrednosti nepremičnine.
V povprečju se izkaže, da plačilo davkov letno stane od 100 do 500 evrov za najem stanovanja in od 300 do 2000 evrov za najem vile.
Stroškom za nepremičnine se poleg davkov prištejejo tudi plačila komunalnih storitev (plin, voda, elektrika, telefon, internet itd.). Vprašanje, kdo plačuje te storitve, se morata predhodno dogovoriti med lastnikom in najemnikom ter odražati tudi v pogodbi. Za preureditev in kapitalna popravila stanovanja je odgovoren najemodajalec, za tekoča popravila pa najemnik.
Podjetja za najem
Lastnik nepremičnine lahko svojo nepremičnino odda sam ali pa se obrne na posebno družbo za upravljanje, ki bo za plačilo prevzela številna organizacijska vprašanja.
V večini primerov družbe za upravljanje nudijo naslednje vrste storitev:
- iskanje najemnikov;
- sestava najemne pogodbe;
- vzdrževanje dokumentacije v času dostave stanovanja;
- priprava in oddaja davčnih obračunov;
- svetovanje;
- obnova nepremičnin;
- vzdrževanje ozemlja (čiščenje, čiščenje bazena, nega trate itd.);
- zavarovanje primerov neplačevanja najemnin.
Provizija družbe za upravljanje znaša približno 7-15 % najemnine.
Lastnik se lahko poleg družbe za upravljanje obrne tudi na nepremičninsko agencijo. Vendar pa mu je v tem primeru mogoče zagotoviti le storitve za določeno sobo, ki je najeta, medtem ko je uporaba storitev družbe za upravljanje bolj donosna, če morate poskrbeti za celotno stavbo z velikim številom sob.
Končno
Pridobitev nepremičnin v Španiji od 500 tisoč evrov daje tujcem možnost pridobitve dovoljenja za prebivanje, a rezidenčna kartica še zdaleč ni edina korist od takšne naložbe.
Najemni posel v Španiji krepi svoj položaj in postaja vsako leto bolj dobičkonosen. Državo letno obišče na milijone turistov z vsega sveta, ki namesto hostlov in hotelov vse pogosteje izbirajo dnevne najeme apartmajev. Vendar pa dolgoročni najem ni nič manj donosen.
Če želite oddati stanovanje ali hišo v Španiji, morate natančno preučiti pravne vidike najemnih vprašanj tako v kraljestvu kot celoti kot v posameznih regijah, saj ima vsaka od njih svoje nianse. Na primer, v nekaterih regijah morate pred oddajo nepremičnine za kratkoročni najem pridobiti posebno licenco. Poleg tega se morate podrobno seznaniti z davčnimi stopnjami, ki se obračunavajo na dohodek od najema v Španiji, in drugimi s tem povezanimi stroški.
