O nepremičninah v Duisburgu in možnostih donosnega vlaganja vanj investitorji razpravljajo že dolgo. V desetletjih so se številni industrijski obrati vzdignili nad hiše in soseske spremenili v neprivlačne kraje za življenje, zaradi česar je prebivalstvo nenehno upadalo. Toda v zadnjih letih se je v Duisburgu pojavilo več razvojnih con, oblasti pa so se lotile infrastrukturnih težav, zaradi česar so vlagatelji razmišljali o možnostih za lokalni nepremičninski trg.
Značilnosti nepremičninskega trga mesta Duisburg
Duisburg je neodvisno mesto v industrijski regiji Ruhr v zahodni Nemčiji, ki pripada zvezni deželi Severno Porenje-Vestfalija. Nahaja se na desnem bregu Rena, kjer se Ruhr in Emscher izlivata v reko. Duisburg se nahaja v metropolitanski regiji Ren-Ruhr s približno 10 milijoni prebivalcev in spada tako v regijo Spodnje Ren kot regijo Porurje.
Duisburg ima 499.845 prebivalcev (na dan 31. decembra 2021), zaradi česar je peto največje mesto v Severnem Porenju-Vestfaliji.
V 19. stoletju je Duisburg zaradi svoje ugodne lege ob ustju Porurja, prisotnosti pristanišč in neposredne bližine nahajališč premoga prerasel iz metalurške industrije v pomembno industrijsko območje. Lokalno rečno pristanišče velja za največje celinsko pristanišče na svetu.
Videz mesta, arhitektura
Med drugo svetovno vojno je Duisburg izgubil skoraj vse svoje arhitekturne strukture. Samo temelji Palatinata X-XII stoletja, mestno obzidje XII-XIII stoletja, poznogotska katedrala Odrešenika leta 1415, Trijezična hiša leta 1536, cerkev sv. Jožefa (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (obnovljena 1951), mestna hiša (1897-1902), železniška postaja (1934) in središče judovstva (1999).
V smislu urbanističnega načrtovanja se Duisburg močno zanaša na industrijske objekte, od katerih so nekateri še vedno v uporabi in so delno integrirani v parke ali pa jih uporabljajo podjetja in kulturna podjetja v notranjem pristanišču.
Upravna delitev
Odkar je bila 1. januarja 1975 izvedena občinska reorganizacija, je bilo ozemlje Duisburga razdeljeno na 46 okrožij, ki so razdeljeni na 7 mestnih okrožij:
| Okrožje Duisburg | Prebivalstvo | okrožja |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemmerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte (Duisburg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Süd (Duisburg-Süd) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (vključuje Ehingen, Rheinheim, Serm in Holtum) | ||
| (Mündelheim, ki vključuje Ehingen, Rheinheim, Serm in Holtum) | ||
| Rahm (Ram) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Infrastruktura, kulturne in zabavne ustanove
Z odprtjem univerze Gesamthochschule leta 1972 je bilo mesto priznano kot znanstveno in visokotehnološko središče. Od leta 2005 v kampusu deluje Šola za management s poudarkom na poslovanju.
V mestu so še druge izobraževalne ustanove - Državna univerza za uporabne znanosti in Univerza za umetnost Folkwang. Med vodilnimi raziskovalnimi inštituti v Duisburgu so inštituti za mikroelektronska vezja Fraunhoferjeve družbe, rečno ladjedelništvo in varjenje.
Kar zadeva zabavo in prostore za rekreacijo, so priljubljene zelene površine Stari mestni park, Krajinski park "Nord", Park im. I. Kant, rekreacijski park v Hambournu.
Ljubitelje športa zanimajo Športna akademija (ena največjih v Evropi), atletski in nogometni stadion, športni park Vedau z ledeno palačo. Gozdni masiv Duigburg gosti največji živalski vrt v Porurju s kitajskim vrtom, akvarijem, kitovskim vrtcem in delfinarijem (več kot milijon obiskovalcev na leto).
Mesto ima več velikih muzejev, operno hišo in druga gledališča.
Gospodarstvo in industrija
Duisburško celinsko rečno pristanišče oblikuje mestno gospodarstvo in lokalno metalurško industrijo. Skoraj tretjina surovega železa, proizvedenega v Nemčiji, prihaja iz 8 duiburških plavžev. Tradicionalno jeklarstvo in obdelava kovin v mestu se vse bolj osredotoča na visokotehnološke izdelke. Zaradi te strukturne spremembe (kriza jekla), ki traja že od 70. let prejšnjega stoletja, Duisburg trpi zaradi visoke stopnje brezposelnosti. Na splošno mesto zaseda eno prvih mest v Severnem Porenju-Vestfaliji po koncentraciji tujih delavcev in zaposlenih ter po brezposelnosti (le 14,9 % ekonomsko aktivnega prebivalstva).
Duisburg opravlja funkcije najzahodnejšega nemškega morskega pristanišča (približno 2000 plovil reka-morje se vkrca, pretovorijo približno 2 milijona ton tovora). Na podlagi lokalnega pristanišča deluje cona proste trgovine Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg.
Duisburg je drugo najpomembnejše železniško križišče v Nemčiji za Frankfurtom na Majni: tu se zlije 6 železniških prog. Na začetku XXI stoletja se je Duyburg po prometu tovora uvrstil med prvih pet največjih železniških križišč v EU.
Je tudi pomembno cestno križišče (regionalne in lokalne ceste, 5 avtocest). Končno je Duisburg zelo pomemben pri kombiniranem prevozu blaga, vključno s transportom kontejnerjev.
Od začetka XXI stoletja je Duisburg središče mednarodnih konferenc, znanstvenih, tehničnih in industrijskih združenj Nemčije in držav EU, kongresov in srečanj športnih, političnih, javnih kongresov in srečanj, industrijskih razstav.
Dokaj razvit je tudi storitveni sektor v Duisburgu - zaposluje okoli 70 % vseh zaposlenih, glavno vlogo pri njegovem razvoju pa igrajo sektor logistike, komunikacij in transporta. Mesto je globalno logistično središče, eno največjih v Evropi.
Mesto ima dobro razvito sfero poslovnih, informacijskih, zavarovalniških, bančnih in finančnih storitev. Največji delodajalci v mestu so:
- Hitachi Power Europe je korporacija za elektrotehniko in elektrotehniko;
- Klöckner & Co AG - trgovina na debelo in mednarodna trgovina s kovinskimi izdelki in železnimi kovinami.
Duisburg je največja regija črne in barvne metalurgije ter rečne ladjedelništvo, tukaj je razvita strojedelstvo in instrumenti, radioelektronska industrija, proizvodnja električne opreme in kemična industrija. Poleg tega ima mesto pivovarsko, tobačno in mlinsko industrijo, oblačilno in tiskarsko industrijo, kopljejo premog, delujejo petrokemična in naftna podjetja.
Nepremičninski trg
Nepremičninski trg Duisburga že leta pretresajo številni projekti razgradnje. Stanovanjske četrti, običajno organizirane v stolpnicah, so bile v velikem številu porušene, tiste, ki so ostale, pa se danes uporabljajo v poslovne namene.
Posledično je obstoječe ohišje gradbeno praktično brez napak, kar povečuje njegove stroške.V osnovi je nepremičninski trg v Duisburgu širši v nizkih cenovnih segmentih, v ponudbi pa je zelo malo prestižnih in luksuznih nepremičnin. Toda udobne hiše in stanovanja se še vedno najdejo, običajno v bližini Rena.
Duisburški nepremičninski trg je zaradi razmeroma visoke stopnje brezposelnosti in stalnega upadanja prebivalstva že vrsto let v sproščenem stanju. To pa ne pomeni, da se mestna uprava ne spopada s težavami, ki jih je pri nas veliko. Številne stavbe potrebujejo prenovo, na nekaterih območjih je težko ne opaziti pomanjkljivosti infrastrukture.
Danes se prestrukturiranje v Duisburgu krepi, zlasti v njegovem severnem delu, blizu Bruckhausna in Markslocha – tukaj so oblasti kupile in uničile že več kot 100 praznih stanovanjskih stavb.
Cilj urbanističnega načrtovanja v bližnji prihodnosti je nadaljnji razvoj Landschaftspark Duisburg-Nord do Grüngürtela. Območja za preureditev zunaj projekta se razvijajo po vsej renski metropoli in se spreminjajo predvsem v zelene površine.
Nekoč zadimljeno pristanišče se v nasprotju s splošnim prepričanjem približuje naravi, kljub temu, da se blokovska struktura naselij nekdanjih delavskih četrti le delno izboljšuje. Hkrati se sedanja stanovanjska ponudba v številnih delih mesta povečuje. Na industrijskih območjih se pričakuje upad ponudbe stanovanjskih in poslovnih nepremičnin, saj je trenutni trend ustvarjanja naravnih, odprtih naselij, ki so blizu naravi.
Značilnosti stanovanjskih in poslovnih nepremičnin po okrožjih
Če govorimo o Duisburgu kot celoti, se mora investitor pri nakupu stanovanjskih in poslovnih nepremičnin osredotočiti predvsem na naslednje skupine prebivalstva:
- migranti, predvsem muslimani iz Turčije (Duisburg ima največjo muslimansko skupnost, na nekaterih območjih pa delež tujcev doseže 30 %, v Bruckhausnu pa je 80 % prebivalcev priseljencev);
- delavci industrijskih podjetij (večinoma živijo v mestu);
- starejši ljudje (povprečna starost prebivalcev Duisburga je 47 let, v regiji Ungelsheim pa 50 let);
- študenti (čeprav lokalne univerze praktično ne privabljajo študentov iz tujine in iz drugih nemških mest, je tu še vedno veliko študentov).
Tabela vam bo pomagala dobiti predstavo o tem, katera območja Duisburga najpogosteje izberejo za stalno prebivanje predstavniki določenih segmentov prebivalstva:
| okrožje | Glavne značilnosti | Privlačnost za predstavnike določenih segmentov prebivalstva |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Tiho in mirno območje na podeželju, ločeno od sosednjih območij z zelenim pasom. Moderne eno- in dvodružinske hiše z urejenimi vrtovi ustvarjajo harmonično celotno sliko. Trgovine, restavracije, tedenska tržnica, 3 vrtci, osnovne in srednje šole, naravni rezervat. Obstaja industrijska cona. Dobre prometne povezave. | Samski ljudje, družine z otroki, industrijski delavci. Povprečna starost prebivalcev je 45 let. |
| Alt-Walsum | Nove stanovanjske stavbe, stanovanjske stavbe. Trgovine je dovolj, tedenske tržnice ni. Prometne povezave so dobre, vendar z avtobusom do centra potrebujete 1 uro. | Osamljeni ljudje, industrijski delavci. Povprečna starost prebivalcev je 40 let. |
| Fahrn | Večinoma večnamenske stanovanjske stavbe in vrstne hiše. Več trgovin, pekarna, mesnica, 3 vrtci, osnovna, srednja in specializirana šola. Rezervirano območje za rekreacijo. Do centra je približno 30 minut, prometne povezave so dobre. Življenje je dostojno in poceni. | Samski ljudje, pari brez otrok. Delež tujcev je za 25 % višji kot v drugih regijah. |
| Overbruch | Rustikalni značaj. Predvsem montažne stavbe in stanovanjska naselja, enodružinske hiše. Supermarket, pekarna, mesnica, brez tedenske tržnice. Do centra je potrebno veliko časa. | Osamljeni ljudje. Povprečna starost prebivalcev je 44 let. |
| Vierlinden | Območje je blizu Oberhausna in Dinslakna. Vrstne hiše v novih stanovanjskih kompleksih, stare enodružinske hiše, večstanovanjske hiše. Dobra prometna povezava, hiter dostop do centra. 4 vrtci, supermarket, diskonter, pekarna, tedenska tržnica, rekreacija v naravovarstvenem območju, športna igrišča, hipodrom. | Mladi pari brez otrok, družine z otroki, aktivni ljudje. |
| Wehofen | Rustično idilično vzdušje. Na obrobju četrti so zgrajene nove stanovanjske stavbe z vrtovi. 5 vrtcev, brez šol. Dobre prometne povezave, do centra traja eno uro. Majhne trgovine, supermarket, tedenska tržnica, športna igrišča. | Samski ljudje, pari brez otrok. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | Za območje je značilna mešanica starih in novih stanovanjskih zgradb. Živijo predstavniki različnih narodnosti. Tedenska tržnica, trgovine, nakupovalna ulica, kavarne, vrtci, osnovne in srednje šole. Botanični vrt. Športni park, kabaret, razgledni stolp. | Družine s srednjimi dohodki z otroki. 25 % tujcev. |
| Marxloh | Regija je industrijska. Enostavne hiše in stanovanja, deloma v slabem stanju. Nizka najemnina, dobre prometne povezave. 8 vrtcev, banke, zdravniške ordinacije, trgovine, velika tržnica za gospodinjske aparate, številne modne poročne trgovine, muslimanska mošeja. | Družine z nizkimi dohodki, samski ljudje. Tujcev je 36 % več kot na drugih območjih. |
| Neumühl | Zanj so značilne heterogene strukture, ki segajo od privlačnih enodružinskih hiš do velikih montažnih objektov. Industrijski park, več majhnih trgovin, supermarketi, diskoteka, restavracija, tedenska tržnica, katoliška bolnišnica. Prometne povezave so dobre. | Osamljeni ljudje. Povprečna starost prebivalcev je 43 let. |
| Obermarxloh | Večinoma socialna stanovanja. Tukaj lahko za malo denarja kupite dobro hišo, a vzdušje je neprijetno, socialni problemi niso rešeni, veliko je brezposelnih. Prometne povezave so dobre, do centra je 40 minut. | Družine z nizkimi dohodki. Veliko je tujcev, predvsem Turkov. |
| Röttgersbach | Za območje so značilne enodružinske hiše, stari dvorci, patricijske hiše. Stanovanjske stavbe so redke. 5 vrtcev, diskontov, brez tržnice, brez šol. Park, golf klub, savna, bazeni, rekreacija na prostem. Dobre prometne povezave, vendar do centra traja 1 uro. Najemnina je visoka. | Družine s predšolskimi otroki, upokojenci. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Srednje območje s sivimi stanovanjskimi naselbinami, stari objekti, ki jih je treba prenoviti. Lepe nove domove lahko najdete v mirnih stranskih ulicah. Najemnina je relativno nizka. 5 vrtcev, notranji bazen, knjižnica, nekaj trgovin, nakupovalni prostor. Dobre prometne povezave, 30 minut do centra. | Družine z nizkimi dohodki. 22 % je tujcev. |
| Beeckerwerth | Mirno območje, tudi v centru. 3 vrtci, osnovna šola, diskonterji, tržnica, diskoteka, športna igrišča. Dobre prometne povezave, prometni zastoji, do centra - 30 minut. | Osamljeni ljudje. 13 % je tujcev. |
| Bruckhausen | Območje se nahaja med ogromnimi in vidnimi zgradbami jeklarne. Prikrajšano socialno območje z visoko stopnjo kriminala. Stavbe so v slabem stanju, stopnja brezposelnosti je več kot 30 %, najemnine so nizke. | Več kot 80 % prebivalcev je priseljencev, delež tujcev na območju je 60 %. |
| Laar | Majhno idilično območje ob Renu. Več vrst stanovanjskih stavb, večstanovanjskih stavb. Inštitut za tehnologijo uporabnih materialov Univerze Duisburg-Essen. Več vrtcev, osnovnih in srednjih šol, športnih centrov. Dobre prometne povezave, do centra - manj kot 30 minut. | Družine z otroki, upokojenci. Delež tujcev je 25-odstoten. |
| Mittelmeiderich | Eno od osrednjih območij s čudovitimi starimi stavbami v kombinaciji s funkcionalnimi stolpnicami. 7 vrtcev, 3 osnovne šole, srednje šole. Nakupovalna ulica, lekarne, trgovine. | Družine z otroki |
| Obermeiderich | Različne možnosti stanovanj - lepe stare enodružinske hiše, preproste stanovanjske stavbe, funkcionalne stolpnice. Območje prečka več glavnih cest. Na severozahodu - krajinski park, na severovzhodu - nakupovalno središče, na zahodu - veliko trgovsko in industrijsko območje. | Mladi pari |
| Untermeiderich | Za območje so značilne samostojne hiše, stanovanjske stavbe z vrtom in brez njega, včasih tudi vrstne hiše. Nakupovalna ulica, trgovine, prodajalci, diskonterji, supermarketi, tedenska tržnica, 3 vrtci, osnovne šole, diskoteka. Dobre prometne povezave, nizka najemnina. | Mladi pari, družine z majhnimi otroki. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Hiše z dobro ohranjenimi secesijskimi fasadami, novogradnje na območju mestne hiše. Trgovine, supermarketi, tedenska tržnica, restavracije, pubi, diskonterji. Industrijski in kemični obrati. Vrtci, osnovne in srednje šole, gimnazije. Dobre prometne povezave, do centra je 30 minut. Športna igrišča. | Osamljeni ljudje, tovarniški delavci. |
| Baerl | Čudovito območje z naravnim rezervatom in rekreacijskim območjem. Predvsem enodružinske hiše, podeželske stavbe in več stanovanjskih stavb. 2 vrtca, osnovna šola. | Družine z otroki, upokojenci. |
| Hochheide | Funkcionalna stanovanja in stanovanjske stavbe se mešajo z enodružinskimi hišami. 6 vrtcev, osnovnih šol, supermarketov, diskonterjev, tedenske tržnice. | Socialno ranljivi državljani. V družinskih hišah v bližini Rena so družine z otroki. Varčni ljudje. |
| Ruhrrort | Lepo območje za bivanje. Gost razvoj. Enodružinske hiše, redkeje mestne hiše. Veliko gostinskih obratov, odlične prometne povezave, 3 vrtci, osnovne, srednje in srednje šole, supermarketi, banke, diskonti. | Družine z otroki, upokojenci. Povprečna starost prebivalcev je 44 let. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Zelena površina na podeželju. Enodružinske hiše, novogradnje. Dobre prometne povezave, do centra - 15 minut. 6 vrtcev, osnovne šole, trgovine, zdravniške ordinacije, lekarne, restavracija, rekreacijski prostor z žarom in objekti za vodne športe. | Mlade družine |
| Hochemmerich | Velika površina. Tedenska tržnica, supermarketi, diskonterji, trgovci na drobno. Dobre prometne zmogljivosti. Športni objekti, vodni prostori, vresov vrt, oder, kavarne, igrišče za mini golf, igrišča. | 25 % tujcev. Ljudje s skromnimi dohodki, osamljeni ljudje. |
| Friemersheim | Za podeželsko območje so značilne stare enodružinske hiše, standardne večstanovanjske hiše. 6 vrtcev, splošnih in srednjih šol, trgovin, supermarketov. | Družine z majhnimi otroki, upokojenci. |
| Rheinhausen-Mitte | Preproste hiše, stare stavbe skupaj s funkcionalnimi stolpnicami. Nakupovalna ulica, tedenska tržnica, 4 vrtci, športna igrišča, vodni prostori, vrt-resa, cafe-bar, igrišče za golf. Dobra prometna povezava, hiter dostop do centra in sosednjih območij. | Osamljeni ljudje. Povprečna starost prebivalcev je 47 let. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Območje na podeželju. 5 vrtcev, 3 osnovne šole, srednja šola, 2 srednji moderni šoli, specializirana šola za duševno zaostale. Tedenska tržnica, obilne trgovine, rekreacijski prostor, vodni športi, športni klubi. Do centra z avtobusom 50 minut. Ima svojo železniško postajo. | Družine z otroki, upokojenci. Povprečna starost prebivalcev je 45 let. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Trendovsko območje. Veliko starih stavb z lepimi fasadami in funkcionalnimi novogradnjami. Apartmaji vseh vrst in velikosti. Notranje pristanišče. Tedenske tržnice, številne trgovine, nakupovalna središča, osrednje gledališče, restavracije, trgovci na drobno, hi-tech igralnice, kavarne, bari, muzeji. Malo zelenja. | Mladi pari, samski ljudje. Delež tujcev je 15-odstoten. Povprečna starost prebivalcev je 44 let. |
| Dellviertel | Priljubljeno območje. Večinoma novogradnje. Več vrtcev, osnovnih šol, srednjih šol, srednjih šol. Kabaret gledališče, kulturni dom, kavarne, pubi, otroška igrišča. | Mlade družine, mladi pari brez otrok. |
| Duissern | Veliko je starih zgradb, drevoredov in zelenih dvorišč. Mestni gozd. Veliko stanovanjskih vil in zasebnih vil z urejenimi vrtovi. Več vrtcev, 2 osnovni šoli, Univerza Duisburg-Essen, 2 botanična vrta, živalski vrt, delfinarij. Dobre prometne povezave, center je dosegljiv v nekaj minutah, do Dusseldorfa v eni uri. | Študentje, družine z otroki, upokojenci. Povprečna starost prebivalcev je 46 let. Prebivalstvo se ves čas zmanjšuje. |
| Hochfeld | Preproste hiše in stanovanja. Veliko turških kavarn in trgovin. Tedenska tržnica, veliko prodajnih mest, 2 parka, diskoteke, restavracija, pub. Nizke najemnine. | Migranti, samski ljudje, študenti, družine z nizkimi dohodki. Delež tujcev je 37-odstoten. |
| Kaßlerfeld | Standardne zgradbe, stare hiše in funkcionalne novogradnje. Poceni hišo lahko kupite kar na glavni cesti ali v mirni stranski ulici. 3 vrtci, diskoteke, supermarketi. Dobre prometne povezave, do centra - 10-15 minut. | Mladi z nizkimi zahtevami. Ljudje z nizkimi dohodki se nočejo odpovedati prednostim mestnega središča. |
| Neudorf-Nord | Priljubljeno območje v bližini mestnega gozda in največjega nemškega športnega parka. Veliko stanovanjskih možnosti. Obstaja kampus Univerze Duisburg-Essen. Odlična infrastruktura, dobro razvite prometne povezave. | Študentje, upokojenci. Povprečna starost prebivalcev je 45 let. |
| Neudorf-Süd | Zelena površina, ki meji na športni park Wedau in urbani gozd. Večinoma vrstne hiše in dobro ohranjene stare stavbe, pa tudi funkcionalne večstanovanjske stavbe, novogradnja in lepe enodružinske hiše. Rekreacijsko območje. Bližina centra. | Mladi pari, družine z otroki, upokojenci. |
| Neuenkamp | Na severu okrožje zaseda industrijska cona, naselje je na jugu. Območje je dovolj zeleno. prevladujejo majhne zasebne hiše, enodružinske stavbe, stanovanjske stavbe s pogledom na podeželje. 2 vrtca, osnovna šola, več trgovin za vsakdanje potrebe, restavracije, manjši notranji bazen. | Pari brez otrok, samski ljudje, industrijski delavci. |
| Wanheimerort | Veliko stanovanjskih območij, avtocest, poslovnih in rekreacijskih površin. Veliko samostojnih hiš z vrtovi, stanovanjskih hiš. Športni park, gozdna površina, 6 jezer, veliko gozdno pokopališče. Tržnica, številne trgovine, supermarketi, diskonterji, 6 vrtcev, 3 osnovne šole, srednje šole. Odlične prometne povezave - hitro pridete do centra, Düsseldorfa in Dortmunda. | Družine z otroki, mladi pari, upokojenci. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Priljubljeno območje v mirnem gozdnatem območju. Bližina centra in več rekreacijskih površin. Vrtec, športni park, tedenska tržnica, jezero. Hitro lahko pridete do univerze na območju Neudorf-Nord. | Študentje, družine s predšolskimi otroki, upokojenci. |
| Buchholz | Mirno stanovanjsko območje. Vrtci, osnovne in srednje šole. Tedenska tržnica, rekreacijski park. Odlična kombinacija narave in urbane infrastrukture. | Bogate družine in pari. |
| Großenbaum | Prijetno območje s prevlado enodružinskih hiš in stanovanj z vrtom. Obstajajo vrstne in montažne hiše. Jezera, gozd za sprehode, številne trgovine in kavarne. Vrtci, 2 osnovni šoli, srednja šola, Univerza uporabnih znanosti Severno Porenje-Vestfalija. Dobre prometne povezave, do centra - 10 minut. | Študentje, družine z otroki, mladi pari. |
| Huckingen | Priljubljen kraj za življenje zaradi številnih zelenih površin, razvite infrastrukture in odličnih prometnih povezav. Na voljo so nova zazidljiva območja z eno- in dvostanovanjskimi stavbami. Tukaj se nahaja razvojni center Infineon Technologies AG, pričakuje pa se nastanek novih visokotehnoloških podjetij. Nakupovalni center, St. Anna, 3 vrtci, osnovna šola, gurmanska italijanska restavracija, hotel, golf igrišče, številne aktivnosti na prostem. | Družine z otroki, podjetniki, zaposleni v tehnoloških centrih, upokojenci. Povprečna starost prebivalcev je 45 let. |
| Hüttenheim | Območje na zahodu meji na Ren in industrijske obrate. Krščanske cerkve so preurejene v nakupovalno središče in dom za ostarele, obstajata 2 muslimanski mošeji, zgrajena bo še ena. Prevladujejo preproste hiše. Najemnina je nizka. 3 vrtci, trgovine so dovolj. Prometne povezave so sprejemljive, do centra 30 minut. | Ljudje z nizkim proračunom, ki jih ne moti življenje s tujci. 28 % je tujcev. |
| Mündelheim (vključuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Tiho in mirno območje vaškega tipa. Številne stare in nove družinske hiše, obdane s polji in travniki. Dobre prometne povezave, do letališča Dusseldorf - 15 minut. Osnovna šola, 2 vrtca. Veliko možnosti za rekreacijo na prostem. | Družine s predšolskimi otroki, upokojenci. |
| Rahm | Na vzhodu območje deli velika gozdna cona. Obstaja razvojna cona. 3 vrtci, osnovna šola, veliko trgovin in zelenih površin. Priročno priti v Dusseldorf. Nizka najemnina in hkrati bližina centra mesta. | Upokojenci, zaposleni v podjetjih z nizkimi dohodki. 5 % tujcev. Povprečna starost prebivalcev je 45 let. |
| Ungelsheim | Večinoma mirno in zeleno območje, enako oddaljeno od centra mesta, Düsseldorfa in Krefelda. Samostojnih in večstanovanjskih stavb je malo, večinoma terasastih. V bližini je rekreacijski prostor, veliko trgovin. | Upokojenci. Povprečna starost prebivalcev je 50 let. |
| Wanheim-Angerhausen | Območje ima zelene površine, vendar je obkroženo z industrijskimi obrati. Funkcionalne večstanovanjske stavbe, enodružinske hiše, stanovanjski kompleksi. 5 vrtcev, šol za otroke vseh starosti. Tedenska tržnica, trgovine, diskonterji. Igrišča, rekreacijski prostor, breg Rena. | Družine z otroki, osamljeni ljudje. |
| Wedau | “Garden City” - območje se nahaja na 6 jezerih in drugih rekreacijskih območjih in je hkrati blizu centra. Kakovost življenja je visoka. Vrstne hiše, montažna stanovanjska naselja, najemne in enodružinske hiše, vaške vile z velikimi vrtovi. Športni park, več bazenov za kanu in veslanje, gozd, rekreacijski prostor. 2 vrtca, osnovna šola, odlična infrastruktura, dobre prometne povezave. | Družine z otroki, upokojenci. Povprečna starost prebivalcev je 48 let. |
Značilnosti poslovnih nepremičnin
Pravzaprav, če se investitor odloči za nakup nepremičnine v Duisburgu, se je priporočljivo osredotočiti na stanovanjske nepremičnine. Kadar obstaja želja po vlaganju v poslovne zgradbe, se je bolje osredotočiti na območja mesta, kjer infrastruktura ni preveč razvita, zlasti na severu. Toda na katerem koli območju se odločite odpreti institucijo, kot je restavracija ali kavarna, morate upoštevati dejstvo, da je Duisburg večnacionalno mesto in tukaj živi veliko muslimanov. Obiskovalcev bo veliko več, če pomislite na halal meni in orientalsko vzdušje gostinske ponudbe.
Turisti prihajajo v Duisburg, da obiščejo največje pristanišče, muzeje, živalski vrt in obiščejo lokalne festivale. V mestu so hoteli, mest pa ne manjka, tako da odprtje hotela ali hostla verjetno ne bo izpolnilo pričakovanj investitorja.
Kot smo že omenili, se prebivalstvo Duisburga stara: mladi pari se redko preselijo sem, da bi živeli. Po statističnih podatkih je v mestu na 100.000 prebivalcev 138,3 zdravnika, nemško povprečje pa je 230. To nakazuje, da bo kmalu primanjkovalo specialistov za starejše. Investitor bi lahko investiral v odprtje nove ambulante, domov za ostarele, penzionov.
Končno, zajamčeno povpraševanje bodo uživale storitve študentskih domov, nizkocenovnih kavarn, zabavnih objektov za mlade in kavarn. Toda pod pogojem, da se takšna podjetja nahajajo v neposredni bližini univerz.
Povprečni stroški stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v mestu
Na nepremičninskem trgu Duisburga se največja ponudba stanovanj nanaša na stanovanja in hiše v nizkem cenovnem segmentu. V mestu je zelo malo luksuznih vil in prestižnih stanovanj; bolj ali manj udobne in omembe vredne hiše se nahajajo v bližini Rena in v bližini nekaterih rekreacijskih območij na območjih, ki nimajo industrijskih con. Naprodaj pa je tudi veliko eno ali dvodružinskih hiš, večinoma na jugu mesta in na levem bregu Rena.
V ponudbo so vključeni tudi apartmaji, ki se nahajajo na dokaj atraktivnih lokacijah. Na primer, v Rumeln-Kaldenhausnu bo prostorno mansardno trisobno stanovanje veliko 90 m2 stalo okoli 200.000 evrov z balkonom.
V priljubljenem stanovanjskem naselju Baerl na severu Duisburga takšne nepremičnine niso redkost. Tukaj je trg velik in raznolik v smislu raznolikosti vrst nepremičnin. Ne glede na to, ali gre za zgornja ali spodnja nadstropja, vrt, balkon - v razvojnih območjih Baerl bodo tudi najzahtevnejši kupci našli tisto, kar iščejo. Hkrati se cene držijo v razponu od 170.000 do 400.000 evrov, odvisno od površine stanovanja in nekaterih njegovih značilnosti.
Toda nove stavbe tukaj so že na boljših lokacijah. Za trisobna stanovanja v pritličju s površino 100 m2 so cene postavljene na 260.000 eur in vrt je vključen v ceno.
Malo vzhodneje, v Buchholzu, je ponudba skromnejša: prodaja se trisobno stanovanje v velikosti 70 m2 po ceni 60.000 evrov, četudi se nahajajo na atraktivnih lokacijah.
| okrožje | Dinamika povpraševanja po nepremičninah (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (vključuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Poslovne nepremičnine v Duisburgu lahko varno imenujemo poceni, tudi če upoštevamo dodatne stroške notarskih pristojbin, davkov in provizij posrednikov. Spodnja tabela vam bo pomagala seznaniti se z aktualnimi cenami za najbolj priljubljene poslovne objekte:
| Lastninski objekt | Leto zgrajene | Površina, m2) | Dobičkonosnost (%) | Absolutni dohodek (EUR) | Cena (EUR) | Dodaj. stroški (notar, davek na nakup, posredniška provizija) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dve stanovanjski hiši | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Poslovna stavba | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Portfelj stanovanjskih stavb | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Investicijska zemljišča | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Cene za stanovanja različnih velikosti
Tukaj sta 2 tabeli - prva vam bo pomagala dobiti predstavo o povprečnih stroških enega kvadratnega metra stanovanjske površine v Duisburgu, zvezni deželi Severno Porenje-Vestfalija in v Nemčiji kot celoti, in informacije iz druge Tabela vam bo pomagala razumeti dinamiko stroškov stanovanj za obdobje od 2021 do 2021:
Naslednja tabela vsebuje podatke o tem, po kakšni ceni lahko kupite stanovanje v Duisburgu, odvisno od tega, katero območje mesta bo izbrano:
Cene za individualne stanovanjske objekte različnih velikosti
Naslednji 2 tabeli bosta pomagali oceniti možnosti za nakup individualne stanovanjske hiše v Duisburgu: podatki iz prve tabele vam bodo povedali o povprečnih stroških hiš v Duisburgu, Severnem Porenju-Vestfaliji in Nemčiji od leta 2021 ter podatki iz druga tabela bo pomagala oblikovati predstavo o spremembi denarja za zasebne zgradbe od leta 2021 do 2021:
Trenutne povprečne cene za en kvadratni meter površine zasebne hiše v nekaterih okrožjih Duisburga so prikazane v spodnji tabeli:
Naslednja tabela prikazuje povprečne tržne cene za samostojne hiše v Duisburgu po mestnih četrtih:
| okrožje | Cene hiš (evro) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (vključuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Spodaj so trenutne cene za 1 m2 etažne površine v okrožjih Duisburg, v katerih se trenutno prodajajo:
| okrožje | Cene etažne lastnine (EUR/m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (vključuje Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Cene najema stanovanjskih in poslovnih nepremičnin po okrožjih
Visoka brezposelnost, staranje prebivalstva, upadanje prebivalstva, velik delež socialnih stanovanj za družine z nizkimi dohodki in migrante – te okoliščine niso najbolje vplivale na lokalni nepremičninski trg. Najemnine že dolgo upadajo, danes pa lahko stanovanje najamete precej poceni tudi na atraktivnih lokacijah v Duisburgu.
Nedonosno bo najeti stanovanja za kasnejši podnajem: na trgu je dovolj ponudb, oblasti se celo znebijo praznih stanovanjskih stavb.
Kar zadeva najem poslovnih nepremičnin, lahko cene najemodajalcev opišemo tudi kot skromne. Toda poskušati zaslužiti s podnajemom ni vredno - številne ustanove so zaprte zaradi pomanjkanja obiskovalcev, da bi dosegli raven samooskrbe. Preprosto povedano, podjetniki zlahka najdejo ustrezne prostore, ne da bi preplačali lastniku.
Trenutne cene najema za nekatere vrste poslovnih nepremičnin so prikazane v spodnji tabeli:
| Poslovna nepremičnina | Površina, m2) | Cena za 1 m 2 (euro) | Skupni stroški (EUR) |
|---|---|---|---|
| Poslovna stavba | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Pisarniški prostor | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Logistično skladišče | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Prodajni prostor v 1. nadstropju stavbe | 160 | 4.50 | 720 |
| Kavarna z mizami na ulici | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Bar | 140 | 5.72 | 800 |
| Restavracija | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini hotel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Zemljišče (komunikacije) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Vinsko skladišče z natančno prodajo | 240 | 4.38 | 1.050 |
Cene za najem stanovanj različnih velikosti
Povpraševanje po najemniških stanovanjih v Duisburgu je primerljivo s povprečjem Zvezne republike Nemčije - od dneva objave obvestila o najemu stanovanja do podpisa pogodbe z najemnikom traja povprečno 14 dni. tukaj. Za primerjavo, v Berlinu tiste, ki želijo najeti stanovanje, iščejo v 10 dneh, v Freiburgu pa v 6 dneh.
Prebivalci Duisburga porabijo za najem stanovanja v povprečju 14,1 % svojega mesečnega zaslužka, če ne upoštevamo stroškov komunalnih storitev in drugih stroškov vzdrževanja stanovanja. Za plačilo storitev odvoza gospodinjskih odpadkov, tople in hladne vode, klimatizacije, ogrevanja in elektrike stanovalci dodatno namenjajo okoli 170 evrov na mesec.
Bodite pozorni na spodnje tabele. Prva vsebuje podatke o povprečni vrednosti najema stanovanj v Duisburgu (za primerjavo smo navedli tudi povprečne cene za zvezno deželo Severno Porenje-Vestfalijo in Nemčijo), druga tabela pa podatek o spremembi stroškov najema stanovanja za 2011-2017:
Spodnja tabela vsebuje informacije o povprečnih stroških najema stanovanj na nekaterih območjih Duisburga:
Cene najema zasebnih hiš
Povprečne cene najema zasebnih stanovanjskih stavb 100 m2, 150 m2 in 200 m2 v Duisburgu, Severnem Porenju-Vestfaliji in Zvezni republiki Nemčiji so prikazane v prvi tabeli, ki jo vidite spodaj. In druga tabela odraža dinamiko cen najema hiš za obdobje 2011-2017:
Zaključek
Duisburg ima trenutno veliko ponudbo samostojnih hiš. Visoke stopnje brezposelnosti že vrsto let znižujejo vrednost nepremičnin v nižjih cenovnih segmentih. Trenutno razpoložljiva stanovanja na številnih območjih, predvsem severno od pristanišča, bodo kmalu porušena in modernizirana - opremljena bodo nova parkirna mesta, v načrtu je obetaven posel, pristojni poročajo tudi o izboljšanju javnih površin.
Na jugu Duisburga, v Reinhausnu, je urbana struktura bolj podobna vasi. sodobne enodružinske hiše so razpršene po vsem, vendar se tu in tam pojavljajo kontrastna vrstna stanovanjska naselja iz povojnega obdobja, ki jih je treba prenoviti.
In na samem severu mesta, v Baerlu in Walsumu, je podobna urbana struktura prisotna v bližini rekreacijskih območij in javnih mest.
Na splošno obstaja trend zmanjševanja števila velikih stanovanjskih območij v Duisburgu, kar naj bi prispevalo k dvigu življenjskega standarda, predvsem zaradi aktivne ozelenitve ulic in dobro razvite infrastrukture.
Potencialni kupci bi morali razmisliti o nepremičninskih možnostih, ki imajo dolgoročno perspektivo, in natančno oceniti območje – razumevanje, katera lokacija in nepremičnine bodo še naprej dobro delovale in zagotavljale dobro življenje najemnikom.
Tako smo pri analizi investicijske privlačnosti stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v Duisburgu ugotovili naslednje negativne dejavnike:
- Nenehno upadanje prebivalstva mesta. Povprečna starost prebivalcev Duisburga je 40-45 let, na nekaterih območjih pa 50 let.
- Nerazvita infrastruktura v nekaterih predelih mesta.
- Nizek življenjski standard lokalnega prebivalstva.
- Izjemno visoka stopnja brezposelnosti.
- Nizka plačilna sposobnost prebivalstva.
- Majhno število zelenih površin, pokvarjenih z industrijskimi objekti, vidnimi od vsepovsod.
Pozitivne točke v korist nakupa nepremičnine v Duisburgu so:
- Nenehno delo oblasti za izboljšanje kakovosti življenja prebivalstva, aktivna gradnja razvojnih con, ozelenitev ulic, gradnja zvočnih ovir med tovarnami in stanovanjskimi kompleksi ter povečanje števila parkirnih mest in rekreacijskih površin.
- Prisotnost univerze, klinike.
- Razvite prometne povezave, bližina Dusseldorfa.
- Prisotnost številnih delujočih industrijskih podjetij, storitvenih podjetij, tovarn, visokotehnoloških industrij. Gospodarstvo mesta lahko imenujemo stabilno zaradi lokalnega rečnega in morskega pristanišča.
- Nizke najemnine, nizki stroški stanovanj in hiš - trenutne cene nepremičnin v Duisburgu omogočajo vlagateljem začetnikom z majhnim kapitalom nakup predmetov.
Spomnimo se tudi glavnih kazalnikov, ki jih je treba voditi pri ocenjevanju mestnega nepremičninskega trga:
| Povprečna cena najema | 5,30 eur/m2 |
| Povprečna vrednost doma | 243.000 evrov |
| Povprečna cena etažne lastnine | 1.050 eur/m2 |
| Povprečna cena 1 m2 površine stanovanja (30 m2) | 1389 evrov |
| Dinamika cen nepremičnin v primerjavi s preteklim letom (2017) | 0.019 |
