Posebnost španskega nepremičninskega trga je prisotnost posebnega segmenta, ki ga nadzorujejo lokalne finančne institucije. Gre za zaplenjene in zastavljene nepremičnine, ki so bile odvzete neplačnikom kot poplačilo dolga. Nakup takšnega stanovanja velja za najbolj donosno naložbo denarja. Kako kupiti nepremičnino pri banki v Španiji, bomo razmislili spodaj.
Kaj je španska hipotekarna nepremičnina
Kot je navedeno zgoraj, so nepremičnine pri banki zavarovanje, zasežene dolžnikom na posojila za kritje dolžniških obveznosti. Od kod takšen segment na trgu? Dejstvo je, da se je v času pred krizo gradbeni sektor v državi hitro razvijal. Po španskih stanovanjih je bilo povpraševanje, vsak dan je bilo sklenjenih veliko kupoprodajnih poslov, izdanih je bilo veliko hipotekarnih posojil.
Krizni valovi, ki so zajeli Evropsko unijo, so privedli do zloma finančnih trgov, povečanja števila brezposelnih državljanov, kar je pomenilo povečanje števila neplačnikov pri posojilih. Kot nadomestilo za nastale izgube so banke začele zasegati zavarovanje posojilojemalcev in jih prodajati po znižani ceni. Ker je bilo dolžnikov veliko, je število zaseženih predmetov prispevalo k oblikovanju celotnega tržnega segmenta.
Trenutno se ne prodajajo samo stanovanja na sekundarnem trgu, ampak tudi nova stanovanja, saj je bilo izdanih veliko posojil za stanovanjske komplekse v gradnji.
Večina španskih bank ima v kadrovski tabeli že svoj nepremičninski oddelek, ki se ukvarja s prodajo zaseženega premoženja.
Članek "Nakup nepremičnine v Španiji" vam bo pomagal podrobno preučiti postopek nakupa stanovanj v tej državi in ne samo pri bankah.
Prednosti in slabosti hipotekarnih nepremičnin v Španiji
Pred nakupom nepremičnine pod hipoteko morate pretehtati vse prednosti in slabosti takšne transakcije. Omenimo prednosti takšnega nakupa:
- Znižani stroški predmetov. Takšne nepremičnine se prodajajo s popustom 30-40% od prvotne cene. Včasih popust doseže 80%.
- Financiranje s strani večine bank za nakup nepremičnin pod hipoteko, torej vpis hipotekarnega kredita na kupca. Zaradi tega finančna institucija ne le proda aretirana stanovanja, temveč zagotavlja tudi polno vračilo v primeru neplačila, saj se bodo stroški takšnega stanovanja v nekaj letih znatno povečali.
- Možnost pogajanj. Kljub dejstvu, da je prodajalec kreditna organizacija, nihče ni preklical pogajanj za znižanje stroškov. Možno je kupiti stanovanje po nizki ceni, tudi ob upoštevanju potrebe po popravilih. Začetne cene, ki so objavljene, so praviloma nekoliko višje od tistih, po katerih je banka pripravljena prodati nepremičnino.
Pomembno je, da se zavedamo slabosti takšne pridobitve. Ocena obstoječih pomanjkljivosti vam bo omogočila, da se odločite, ali se sploh splača ukvarjati z bančnimi nepremičninami. Negativni vidiki transakcije vključujejo naslednje:
- Skoraj vse bančne nepremičnine zahtevajo prenovo, največkrat kapitalsko dodelavo. To je eden od razlogov za nižje stroške stanovanja.
- Pogosto 100-odstotno financiranje nakupa s strani banke pomeni zvišanje obrestne mere posojila.
- Pri prodaji nepremičnine na hipoteko je banka pripravljena na posel le pod pogojem, da stranka dobi posojilo znotraj njenih zidov, čeprav so pogoji v drugi kreditni instituciji lahko bolj donosni.
- Novi lastnik bo moral odgovarjati za obstoječe dolgove na računih komunalnih storitev. Ob zasegu predmeta zastave je treba ukiniti vse osebne račune, vendar v praksi ni vedno tako.
- Sposobnost nakupa nepremičnine le ob ohranjanju njenega pravnega statusa. Če je na primer stanovanje, se lahko uporablja le kot bivalni prostor. Da ne bi zašli v nered, med transakcijo natančno preučite pogoje kupoprodajne pogodbe.
Na kaj morate biti pozorni
Pred nakupom stanovanja pri banki je priporočljivo ugotoviti:
- Ali je tehnično stanje prostorov v skladu z državnimi standardi?
- Ali obstaja dolg na računih za komunalne storitve.
- Kakovost opravljenih komunalnih storitev, obstoječe težave z oskrbo z vodo, elektriko itd.
- Ali je prejšnji lastnik vstopil v spore glede rekonstrukcije ali preureditve stanovanj. Če je prišlo do takšnih sporov, je treba pojasniti, ali so zaključeni, v čigavo korist. Dejstvo je, da se bo moral novi lastnik ob nakupu bivalnega prostora spopasti z vsemi obstoječimi nesoglasji z državnimi organi.
Kje kupiti zavarovano nepremičnino
Obstaja več načinov za iskanje nepremičnin pod hipoteko. Najprej se obrnite neposredno na nepremičninsko agencijo ali obiščite njeno spletno stran. Vendar pa poleg portalov agencij v Španiji obstajajo viri, kjer ni povezave do določenega nepremičninskega urada. Prikazujejo predmete od metropolitanskih stanovanj do hiš na otoku Gran Canaria. Obstajajo tudi oglasi posameznikov.
Med priljubljenimi spletnimi mesti so:
- www.idealista.com - tam je največ ponudb;
- www.fotocasa.es je drugo najbolj priljubljeno spletno mesto za iskanje nepremičnin;
- www.habitaclia.com - povpraševanje med Katalonci, saj je večina predstavljenih oglasov iz Barcelone, Girone in Tarragone.
Bančne nepremičnine pa ni mogoče najti povsod. Če si želite ogledati vse ponudbe finančnih institucij, obiščite spletne strani bank. Tukaj je nekaj izmed njih:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- cajamar,
- Bankia,
- Ванkinter.
Obrnete se lahko tudi na poslovalnico banke, kjer dobite svetovanje o nepremičninah pod hipoteko, ki so na voljo na trgu.
Postopek odkupa nepremičnine pod hipoteko
Postopek za nakup nepremičnin pod hipoteko v Španiji je sestavljen iz naslednjih korakov:
- Poiščite ustrezen predmet.
- Odpiranje bančnega računa.
- Rezervacija izbranega apartmaja. Ker je treba predmet odstraniti iz prodaje, da ga drugi kupci ne bodo upoštevali, je treba plačati kavcijo v višini 5-10% cene stanovanja. Ta znesek se ob odločitvi o preklicu transakcije ne vrača.
- Sklenitev predprodajne pogodbe. Sporazum služi kot jamstvo, da bo transakcija potekala v okviru doseženih dogovorov.
- Pridobivanje N.I.E. - identifikacijsko številko tujca. Brez tega ni mogoč noben dogovor v Španiji. Potreben je ne le nakup stanovanja, ampak tudi nakup vozila. Številko lahko dobite na policijski postaji na kraju nakupa nepremičnine. Vloga za dodelitev N.I.E. se odda osebno, dokument pa lahko prejme tudi skrbnik. Če je prosilec poročen, je bolje izdati N.I.E. obema zakoncema hkrati. Postopek registracije traja 2-14 dni.
- Pri uporabi izposojenih sredstev se izda hipoteka.
- Če posojila ni, lahko takoj nadaljujete z notarsko overitvijo transakcije. Notar sestavi prodajno pogodbo in preveri pravno čistost predmeta. To običajno traja 1-3 dni, pri nakupu nepremičnine v gradnji pa se rok lahko podaljša.
- Podpis prodajnega lista. Stranki posla sta kupec in banka kot prodajalec. Vse naj poteka v prisotnosti notarja. Če je nakup opravljen z lastnimi sredstvi, v tej fazi pride do celotnega plačila. Posel je sklenjen v evrih.
- Vpis v register nepremičnin. To je treba storiti v prvem mesecu po nakupu. Za registracijo potrebujete:
- prijavite se v španski register nepremičnin (Registro de Propiedad);
- izpolnite poseben obrazec;
- plačati pristojbino za registracijska dejanja (približno 2 % vrednosti nepremičnine);
- predložiti potrdilo o plačilu Registro de Propiedad.
Postopek traja približno eno uro. Po tem se v enem mesecu lastniku nepremičnine izda Nota Simple - dokument, ki potrjuje lastništvo.
Postopek nakupa poslovne nepremičnine je nekoliko drugačen. Več o tem si lahko preberete v članku "Komercialne nepremičnine v Španiji".
Paket dokumentov
Na vsaki stopnji transakcije bo potreben določen nabor dokumentov. Torej, za pridobitev N.I.E. potrebujete:
- vprašalnik, izpolnjen v dveh izvodih (ki ga izda policija);
- dve fotografiji velikosti 3 x 4 cm;
- kopije vseh strani tujega potnega lista (potreben je veljaven vizum);
- kopija predprodajne pogodbe;
- dokument, ki potrjuje plačilo varščine;
- bančno potrdilo o prisotnosti tekočega računa, na katerem so shranjena sredstva za nakup.
Notar bo potreboval:
- potni list kupca;
- I.E. kupca;
- predhodni dogovor;
- bančne podatke kot prodajalec.
Ko se prijavite v španski register nepremičnin, morate predložiti:
- potni list;
- podpisana prodajna pogodba;
- vloga, ki jo je mogoče izdati na licu mesta;
- davčno potrdilo.
Pri vpisu hipoteke bo paket dokumentov večji.
Cene nepremičnin
Cene hipotekarnih stanovanj so odvisne od številnih dejavnikov: ali se hiša nahaja na obali, ali je razvita infrastruktura, ali je objekt primeren za bivanje. Poleg tega se upošteva regija lokacije. Na turističnih območjih praviloma ni veliko zavarovanih nepremičnin in so dražje.
Na primer, povprečni stroški enosobnega stanovanja na Tenerifih znašajo 210.000 €, trisobnega stanovanja 390.000 €. V Barceloni bo 1-sobno stanovanje v povprečju stalo 110.000 €, 2-sobno stanovanje - 138.000 €, 3-sobno stanovanje - 192.000 € Podobna stanovanja v Madridu (35-40 m2) stanejo 100.000 €, 120.000 in 180.000 €. Torrevieja velja za eno najcenejših španskih okrožij. Tam bodo takšna stanovanja stala 65.000 €, 75.000 in 90.000 €.
V letovišču Palma de Mallorca bodo stroški 1-sobnega stanovanja v povprečju 115.000 €, 2-sobnega stanovanja - 180.000 €. Vila bo morala plačati približno 1 milijon €. Drage nepremičnine na Ibizi. Na primer, 3-sobno stanovanje bo v povprečju stalo 750-800 tisoč.
Toda letovišče Alicante ponuja precej skromne cene. Enosobna stanovanja lahko tukaj kupite za 120.000, dvosobna stanovanja pa za 140-150.000. Možnosti za nakup doma v španskih letoviščih lahko podrobno preučite tako, da preberete članek "Nepremičnine v Španiji ob morju".
Nepremičninski davki v Španiji
Upoštevati je treba, da nakup španskih nepremičnin spremlja plačilo davkov. To velja za prebivalce države in tujce. Poleg tega obe strani za prenos transakcije plačata v državno blagajno - tako kupec kot prodajalec. Zavarovane nepremičnine niso bile izjema.
Najprej mora kupec plačati DDV, vendar to velja le za pridobitev novih predmetov. Davčna stopnja je trenutno 10 %.
Kupec ob nakupu stanovanja na sekundarnem trgu plača davek na prenos lastništva. To je treba storiti v roku enega meseca po podpisu akta, sicer nepremičnina ne bo vpisana v nepremičninski register.
V letu 2021 se davčna stopnja giblje od 6 do 10 % in je odvisna od regije.
Prodajalec je dolžan plačati dohodnino in davek na dobiček od zemljišč. Tematika je podrobneje obravnavana v članku "Davek na nepremičnine v Španiji".
Prodaja nepremičnin pod hipoteko v Španiji
Pomembna faza pri prodaji nepremičnine je določitev tržne vrednosti predmeta. Prodajalec za to naroči in plača strokovno cenitev stanovanja, stanovanja ali vile. Nato lahko začnete aktivnosti za iskanje potencialnega kupca.
Pravico do prodaje nepremičnine ima le neposredni lastnik ali skrbnik. Pooblastilo za transakcijo mora biti overjeno pri notarju.
Ko se najde kupec, se sestavita predprodajna pogodba in depozitna pogodba. Prodaja nepremičnine, na kateri obstaja obremenitev, je nemogoča, odstraniti jo je treba. Več koristnih informacij boste našli v publikaciji “Kako prodati nepremičnino v Španiji”.
Pogosta vprašanja
Ali drži, da zastavljene nepremičnine v Španiji zahtevajo večja popravila?
Seveda tega ne moremo reči za vse predmete, vendar je večina stanovanj in hiš, ki pripadajo navadnim državljanom, v obžalovanja vrednem stanju. To je eden od razlogov za upad tržne vrednosti. Na primer, v letovišču Blanes lahko kupite dvosobno stanovanje za 130.000 €, medtem ko bo stanovanje v odličnem stanju stalo 250.000 €.
Ali lahko ob nakupu nepremičnine dobim dovoljenje za prebivanje?
To vprašanje skrbi številne tujce, saj je dovoljenje za prebivanje prvi korak k pridobitvi dovoljenja za stalno prebivanje v Španiji. Odgovor je pritrdilen, vendar je dovoljenje za prebivanje mogoče dobiti le ob nakupu nepremičnine v vrednosti pol milijona evrov. Hkrati bo imel pravico do začasnega prebivališča ne le lastnik, temveč tudi njegova družina.
Ali je pri nakupu hipotekarnega stanovanja možno barantati z banko?
Možno je znižanje cen nepremičnin po dogovoru. Sprva finančna institucija napihne vrednost samo zaradi pogajanj. Poleg tega je banka zainteresirana za hitro prodajo objekta. Vztrajnost kupca bo omogočila nakup stanovanja, na primer v Benidormu, to je na prvi morski črti, za manj kot 200 tisoč €.
Sklepi
V zadnjih nekaj letih je prodaja stanovanj pod hipoteko postala ločen segment nepremičninskega trga. Številne banke so v svojo državo uvedle nepremičninske strukture, saj je povpraševanje po takih nepremičninah izjemno veliko, predvsem med tujci. Kdo si ne želi kupiti hiše nekje v Valencii s 30-40% popustom od cene?
Nakup zavarovanja ni lahka, a povsem izvedljiva naloga. Glavna stvar je razpoložljivost potrebne količine in časa za postopek.
